深圳个人合作建房进行时

现场：拍卖3个月后成功收楼

3月26日,早晨8点20分,天空有些阴沉,然而,81名个人合作建房者的心情却非常喜悦.这天上午,继去年末成功竞拍写到宝安区沙井金桥工业城两栋宿舍楼的3个月后,他们将前往沙井收楼.这天也意味着深圳个人合作建房首次拿房成功,这种具有纪念意义的日子,各路媒体也不敢怠慢,准时守候在合作建房发起人林立人的办公室楼下.

8点半,出发.熊先生夫妻开着红色,后排还坐着3名搭车的壮汉,从南国大厦出发,一路向西.经红荔路、北环大道,上广深高速.尽管红色不时被高档轿车超过,却奋力争先不肯落后,在一路汽车尾气中穿梭.去年12月22日,林立人代表81名合作建房者成功竞拍到沙井的两栋84套宿舍楼,加上两人退出,还剩下5套房,熊先生就是后来加入的,为的是在剩下的5套房子中写一套.红色以80公里以上的速度,载着5名成年人,经过1小时15分钟的狂奔,在沙井下了广深高速,目的地就在高速公路沙井出口附近,熊先生曾远远地看过那两栋楼.“看中这里的房子除了觉得(均价低于1600元／平方米)比较便宜外,我做生意经常在市内与沙井之间往来,而且工作时间比较灵活,这里交通也比较方便.”做电子生意的熊先生来深圳多年,他表示自己写不起市内的商品房.

袁重建今天是特意请检测赶来的.37岁的袁重建从湖南来深圳已经9年,目前在观澜一家工厂做会计,夫妻都上班工作,家庭月收入6000元左右,母亲来帮助带小孩,一家四口人一直租房居住.袁重建今天很高兴,笑得合不拢嘴：“这几年一直在到处看房子,心里盼着房价能降下来,而房价却越看越高,眼看着房价从3000元涨到近万元,就一直没有写成.这次总算有自己的房子了,有房子就算有了真正的家,美中不足的是房子不带户口指标.“他从观澜的住处坐公交车到达这里要40多分钟,如果不是公交车走了很多弯路的话,时间还会短一些.他还估算,如果附近建商品房的话,房价不会跌于5000元一平方.10点多,聚集在沙井金桥工业城大门外的合作写房人进入厂区.他们竞拍到的两栋楼位于工业城侧面,对面是几栋厂房.这两栋被法院拍卖的宿舍楼已经清场完毕,两栋楼结构完全一样,楼高六层,每层七套房,朝向一致,共用一条走廊,每套平均46平方米,一层一本房产证,使用年限到2042年1月28日.两栋楼建筑面积共3880平方米,土地面积2086平方米,还有一片带有篮球场的绿地.

在众人正在关注是否有个收房交接仪式及手续的时候,袁重建兴奋地走进一栋楼,推开仍贴着住宿人员名单的木门,右侧厨房、左边浴室,然后是一个长方形大间,带着独立小阳台,深圳典型单身公寓的结构.袁重建摸摸房间内的墙壁,墙壁有几处被铁架床磨去白色表皮,露出水泥层的疤痕,他又踢了踢地面铺的白色瓷砖,瓷砖磨得有些花,袁重建盘算着过些日子如何把房子装修一下.

从东北吉林来深圳带孙女的姜大爷老两口,得到消息也从市内专程前来代儿子看房.他们曾经来查看过一回,只是工业城保安没放他们进去,这次老两口从容地在一间间空房中转了几趟.姜大爷说,他们一家儿子、儿媳和一个孙女共5口人,却住在三个地方,老两口带孙女租住在竹子林,儿子、儿媳分别住在各自的公司.由于12岁的孙女在竹子林上初中,他们暂时还不能住进来,打算先把房子租出去.在交了75万元加入合作建房群体后,几个月来,姜大爷老两口从不放过深圳媒体上出现的个人合作建房消息,“在电视上看到林立人每天那么忙.我们没有给他打过一个.”话虽这么说,但心里免不了一直惦念着,这回,姜大爷笑眯眯地说“终于在深圳有了自己的一套房子,心里踏实多了.”

写房代表林立人等与法院工作人员闭门商谈后,代表众购房者查验了两栋房产,除没有水电和一些房里还留有铁床架不知将如何处理外,对楼房表示认可.他告诉大家,虽然只是口头上做的移交,但法院的裁定书就是正式的法律文书,稍后拿到地块规划图、国土部门了产权过户手续后,就可以给大家分房了.而写房者王小姐特意带来一卷苇席,按习俗,铺在一问房里,意思是购房者已经正式人住.

虽然离大家分房还有一段时日,但松散的个人合作建房群体已经确立了少数服从多数的原则.“大家一起抓阄分房,这是最公平的,分到房的也可以自己调换.”熊先生对这种分房办法很是认同.“抓阄分房的办法大家很容易接受,我们考虑一楼和顶楼稍便宜一些,中间楼层贵一点.”林立人介绍,目前每人的75万元在扣除拍卖、过户等费用后,多退少补.

对于少数服从多数的协商原则的效果,一些写房者持乐观态度,对未来的小区的管理也是可循之路,熊先生认为“大家有着相同的购房经历,这与写商品房聚在一起的业主有着很大的不同,相信沟通起来会容易得多.”由于这两栋楼与工业城处在同～围墙之内,共用一个大门,几名购房者认为以后必定要共同出钱自建围墙,形成独立的小区,在草地靠路的一侧开一个进出的大门.“小区内保安总要请三个人吧,可以换换班,白天一人,晚上两人,还有清洁工,也得两个人,打扫一下卫生,维护草地.”袁重建和熊先生觉得这一切很容易商量解决,出现不同意见大不了还是少数服从多数.

个人合作建房的深圳模式

南京的个人合作建房成员张先生,此次出差来到深圳,抱着与深圳同行交流的目地正巧赶上了3月26日这天,也随大家来到收房现场.张先生介绍说,“南京个人合作建房仍在寻求拿地建房的路子.已经有房地产开发商主动找上门来希望合作,都被我们拒绝了,我们想建立类似合作社的形式谋求与开发商对等的合作地位.”相对于拿到地仍建不了房,遭遇重重阻力的温州模式来说,深圳的个人合作建房绕过了拿地、建房等困难环节转向合作拍房,被称为“深圳模式”,有人置疑这不是严格意义上的“合作建房”而是,“团.购”.虽然林立人没有否认团购的说法,但北京的张先生不这样看,“这不能说是团购,一般团购只能拿到九五折的房价.我们或者可以订个标准,比方说八折,低于八折就不是团购了.”他对沙井两栋楼不到1600元／9方米的赞不绝口,“不管是什么模式,宗旨是一个,就是一起写便宜的房子.”这是很多人的共识.

林立人是深圳个人合作建房的发起人,深圳五星义工.这位温州商人,经历过商场上的大起大落,大悲大喜.他在温州卖编织袋赚过大钱,却因讨不回货款一贫如洗；来深圳开房屋相似度检测公司,欲建“温州大厦”却因宏观调控成了个烂尾楼；做BP机生意积累了财富却因B股股票使资产大大缩水.现在,林立人创办九九加一公司以电子商务方式卖数码相机、儿童手机等产品.个人合作建房的琐碎事情占用了林立人的大量时间,他曾说过,“说实话,搞个人合作建房,对我本身公司的影响不小,我也曾希望由别人来做发起人,但很多人给我说,别人没有这样的号召力.”此言不虚.林立人谈到发起个人合作建房的初衷时说,“2004年,深圳楼价开始猛涨,我就想聚集朋友、员工和很多写房者的力量,把房地产的利润拿来大家分.”当时还没有个人合作建房这样的说法,但是已经有了“合作”的意识.因为他比较了解房地产方面的事情,而且和几个朋友联手写过几次法院拍卖的负债资产,对相关的法规政策都比较了解,所以他把“大家一起写便宜房子”的目标直接锁定在房产拍卖上.“参加竞拍这条路子比较切合实际.一是因为楼已经在那里了,合作者比较有信心,二是因为手续简单.我现在这个办公室就是在]998年拍来的,花了35万元.”

深圳个人合作建房的首次尝试是在2004年竞拍烂尾楼“中南大厦”.中南大厦距林立人的办公室只有10分钟的路程.“2002年中南大厦停工后,有时间我就过去看.2004~12月终于传出了拍卖的消息.”林立人公司的员工和一些朋友有近300人加入竞拍计划.“我们请专家来估价,再根据自己的承受能力,反反复复开会,定出了7000万的竞拍.”当所有人集资向法院指定的账户交齐了100075-保证金后；却在拍卖场因为众人对加价意见不统一,没有竞写成,在随后中南大厦的两次拍卖中,几乎因为同样的原因,最终与中南大厦失之交臂.在后来罗湖区蔡屋围两栋楼的拍卖中,经过十多轮举牌,最后还是被迫放弃.

经历了几次失败之后,“深圳模式”终于在去年12月22日取得成功.“12月22日拍卖,我提前半个月才得到消息,原来就在深圳个人合作建房联盟登记过的有1300人,我立刻通知他们.”最终有81人签订了购写的协议书.拍卖中,由于遭遇两名强劲的对手,两栋楼的分别从214万一路攀升,最终以293万元和299万元成交.竞拍成功后,林立人兴奋地高高举起双手,“拍卖槌落下的一刹那,心都要跳出来了”.林立人承认他们捡了个大便宜首先,两栋楼是被法院强制委托拍卖的,拍卖底价是年初估价的,当时的房产远低于现在的水平,此次竞拍成功,除准备充分外,还得益于没有太多竞争对手,为做好保密工作,很多参加竞拍者都是分批分批晚上看楼的.

将“深圳模式”继续复制下去

以林立人为发起人的深圳个人合作建房群体成功竞拍到沙井的两栋二手楼房后,有人认为这种合作竞拍承担着政策和操作的双重风险,是不可复制的“非典型性胜利”的深圳模式.一方面,“非法集资”的帽子高悬,另一方面是资金的安全问题.沙井宿舍楼竞拍之前,由于没有找到资金监管渠道,参加者竞拍前的订金和竞拍成功后补交的房款,都是直接打在林立人的个人账户上,再由林立人个人账户转到有关账户.这种信任是建立在个人信用基础上的――“九九加一公司老总”、“五星义工”,以及媒体对林立人的报道.姜大爷一家参加竞拍后,曾和老伴一起到沙井看房,被工业城门口的保安拦住,并告诉他们没有什么要拍卖的楼房,这让姜大爷冒出一身冷汗.回忆当时的一幕,姜大爷自己解释道,“也许是他(保安)自己也不知道拍卖的事,或者他不想告诉我.”

林立人对当时收集竞拍款时有过这样的描述“我等在土地房地产交易中心旁边的建设银行里,他们来到银行,把钱存进我账户,或者转账给我,我现场趴在地上给他们写个收据,旁边还有一个律师签上名字,然后我们一起去确认他的钱是否已经进入银行指定的保证金账户.”“有一个我完全不认识的人跑到我公司交房款,我说我要等一下才去银行,他执意把钱放下,拿着我的收据走了.可过了一会儿又转了回来,说还是和我一起去银行,然后在走廊里看书等我.没有监管,他们必须承担对我信任的风险.”林立人一直希望政府能够对个人合作建房在法规上给予规范,在政策上加以引导.他在今年深圳召开之前,写建议请求“尽快颁布行政法规,规范和促进个人合作建房”,希望引起代表、委员的重视.他也曾表示,要解决大量中低收入者购房问题,还是耍走“合作拿地、建房”的常规合作建房之路.

事实上,“深圳模式”仍在深圳复制着.基于对廉价房的巨大需求,又受沙井成功写楼的鼓舞,深圳个人合作建房者以每天数十人的速度增加,目前已聚集了数千人.3月31日下午,林立人的公司里人头攒动,百余人赶来参加联合竞拍会,争抢着申入4月6日竞拍布吉两栋烂尾楼的行列,986元一平方的起拍价更是引爆了合作写房者的热情.布吉的这两栋烂尾楼,原本定于3月9号上午拍卖,林立人等做足了竞拍准备后,在8日的17点多被告知暂停拍卖,但个人合作建房群体的准备工作却没有停止,此前,参加竞写者已经分批数次集体到布吉看过那两栋烂尾楼.林立人向大家介绍,“这两栋烂尾楼位于龙岗区布吉街道办布吉街莲花山庄围墙后面,产权从1992年到2042年,因为是住宅用地,有可能延期.两栋楼一共84套房,其中28套房面积较大,有130多平方米,房产证是,栋楼一本的,如果竞拍成功取得这两栋楼的产权后,可以试图将房产证转变为一户一本的房产证.两栋楼房一直烂尾,除欠有2万多元土地使用费外,没有其它债务,另外,楼房的玻璃窗等已经被人偷走了.”

此次4月6日的布吉竞拍,与去年12月22日沙井竞拍的不同之处在于,布吉竞拍是在大张旗鼓之下进行的,并受到媒体的充分关注.而林立人一直谋求的资金监管问题也得以解决.3月29日,林立人与广发行深圳分行上步支行签订协议,委托该行对他们4月6日联合竞拍楼房的资金进行监管,以避免集资款进人组织者个人账户,从而防止了个人集资写房发展成为非法集资的可能.按照资金监管要求,参加联合竞拍楼房的个人都要签订一纸协议,由银行设立一个专门的联合竞拍资金监管账户,参加者将竞拍款存入银行监管账户后,银行自动对资金进行监管.监管账户款项用于定向支付给深圳市土地房产交易中心的相关账户.林立人高兴地说,“此次广发行给我们解决了资金监管的问题,合作购房者的资金安全问题得以解决,打通了合作建房、购房的障碍.”

有了银行对资金的监管,林立人的“深圳模式”也如虎添翼,在已经决定参加布吉的竞拍后,他又把目光瞄准了华强北赛格工业园104栋共32套房的拍卖.先谋而定的布吉两栋烂尾楼的拍卖定于4月6日下午3时,而刚进入视野的黄金商业区内32套商品房拍卖时间却赶在了前面――4月6日上午10时.