有关我国房地产经济泡沫的

摘 要：作者针对我国房地产经济泡沫做了一些理论和实践的探讨,内容主要包括泡沫经济与房地产经济的关系、房地产经济泡沫的产生原因和危害性,并对控制房地产经济泡沫的对策进行了全面的分析.

关 键 词：我国房地产经济泡沫对策

房地产经济泡沫可理解为房地产在一个连续的过程中的持续上涨,这种的上涨使人们产生会进一步上涨的预期,并不断吸引新的写主——随着的不断上涨与投机资本的持续增加,房地产的远远高于与之对应的内在价值,由此导致房地产泡沫的形成[1].

1.泡沫经济与房地产经济的关系

1.1泡沫经济

所谓泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀,日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长以及金融证券、房地产飞涨,投机交易极为活跃的经济现象.泡沫经济寓于金融投机,造成社会经济的虚检测繁荣,最后必定泡沫破灭,从而导致社会震荡甚至经济崩溃.其实质有三个方面：

1）泡沫经济主要是虚拟资本的过度增长；

2）地价飞涨暴跌；

3）泡沫经济寓于金融投机.

1.2泡沫经济与房地产业

房地产业本质上是实体经济和实业部门,其本身绝不是泡沫经济.但是,就其发展而言,房地产业也含有经济泡沫的成分.如果任其膨胀,也存在着发展成为泡沫经济的危险性.在现代市场经济中,经济泡沫之所以会长期存在是有客观原因的,主要是由其作用的二重性所决定的.一方面,经济泡沫的存在有利于资本集中,促进竞争,活跃市场,繁荣经济；另一方面,也应清醒地看到,经济泡沫中的不实因素和投机因素,同时存在着消极成分[2].

2.房地产经济泡沫的产生原因和危害性

房地产商品具有一定的特殊性,在一定的时间之中会出现供求不均衡的现象,最终使交易成本不断降低,为经济泡沫的产生提供了基础,因此,房地产行业本身很容易产生经济泡沫.

房地产行业经济泡沫的危害主要表现在以下几个方面.首先,没有对社会资源进行合理的优化配置,产生了经济结构的失衡.在房地产经济泡沫产生之前,房地产的不断上升,使投资回报率在短期内迅速升高,对长期投资的行为造成了很大的误导,很多社会资源盲目的进入房地产行业,在基础设置建设、怎么写作产业和生产性产业之中,没有足够的资金进行投入,阻碍了其它产业的发展,导致了经济结构的失衡.第二,房地产经济泡沫会对金融系统造成破坏,产生了金融危机.由于在泡沫经济时期,很容易造成投机活动,提高了市场的预期回报率,许多银行将贷款放入到房地产行业之中,扭曲了资金的投入标准,没有履行监督功能,降低了整个银行体系的防御功能,给金融机构造成了很多的坏账和呆账,最终会导致大量房地产企业的破产,使银行系统失灵,面临着巨大的经济危机.

3.控制房地产经济泡沫的对策

3.1严格审批开发项目规划

中国将经历一定时期集中的、大规模的新城开发和旧城再开发,这是一个彻底改善城市形象、重塑城市景观的大好机会.也是防止房地产经济泡沫的一条有效途径.房地产开发是应该突出项目的个性和特色的,但更要强调统一规划与整体协调,使新开发的楼盘能与周围的环境融为一体,不断完善城市景观.必须及时制定和完善城市的片区开发景观规划,并排除权力干扰,切实付诸实施.

3.2调整房地产业市场结构

从整体上来看,我国房地产市场目前处于一种垄断竞争的市场格局,因此,要制定合理的产业政策,降低发展商的退出壁垒,实施大规模的企业购并和资产重组,不断提高房地产业的市场集中度和产业竞争力.要降低上市公司从事房地产开发的进入壁垒,增强发展商的资本实力；要充分利用资本市场,通过收购、兼并,推进房地产企业的资产重组和企业扩张；要通过多种途径促进本土企业扩张,尽快提高市场集中度；要推进房地产企业改制,实行产权结构多元化；要在资本规模、技术实力、操作经验、开发规模等方面提高房地产业的市场准入的条件,延迟销售许可证的发放时间,征收土地闲置税和房地产空置税,促使无实力的项目公司退出市场,有效控制房地产经济泡沫的产生.

3.3精心打造房地产精品

我国众多大城市房地产开发和市场销售的状况短期内被市场认同、上涨、销售火暴的项目较多,但真正经得起时间考验、中长期不被市场淘汰、能够保值增值的项目不多,大量的楼盘缺乏历史文化价值和升值空间,甚至有的项目清盘以后,便开始大幅下跌,发展商赚了大钱而写房者却陷了进去,对先前购房的投资者产生极大的打击.要真正防止房地产经济泡沫,就应该树立“双赢”的理念引导房地产开发,以为业主创造价值、为社会创造财富、为后代创造文化的高度责任感,精心打造物业,贡献房地产精品,适应城市现代化发展的要求.

3.4建立土地产权制度

必须在土地产权制度改革和土地市场培育上取得突破,全面盘活土地资产,建立健全土地批租市场,促进划拨土地使用权进入市场；通过立法,明确存量不动产划拨土地使用权的使用期限,逐步提高存量不动产划拨土地使用权的年租金,使之与批租土地的年地租成本相当；放宽划拨土地使用权进入市场的条件,原则上不限制划拨土地使用权的转让、入股、出租、抵押等,但上述权利的行使不得超过规定的土地使用期限,同时要承担缴纳地租的义务；对于新增的经营性土地使用权主要通过土地批租市场,实行土地出让,并以土地拍卖、公开投标、挂牌交易方式取代协议方式；培育土地二级市场,促进土地产权的有效配置；不断开拓土地等不动产金融业务,运用金融机制促进土地产权流动.

3.5改革房地产市场管理体制

房地产经济泡沫与经济增长的趋势和经济波动紧密相关.要适应市场经济体制发展的趋势和房地产业发展的要求,建立健全房地产市场管理体制,实行房地产市场的有效调控,防范房地产市场的风险；要建立地政、房政统一管理体制,土地资源、资产双重管理职能,实行房地产的价值化管理.要加强城市规划管理和土地供应计划管理,通过有效控制土地投放量,合理调节房地产市场的走势；要运用房地产管制、房地产金融机制、房地产税收杠杆等,对房地产市场实行宏观调控.

总之,房地产商品具有一定的特殊性,在一定的时间之中会出现供求不均衡的现象,最终使交易成本不断降低,为经济泡沫的产生提供了基础,因此,房地产行业本身很容易产生经济泡沫.