写字楼现在很好卖

今年以来,相比住房市场,写字楼的投资热闹了许多,高租金、低供应量以及仍被看好的需求量,为写字楼投资带来了期待

尽管王石曾说过“有一天万科要是做商业的话,即使我死了,还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你”,但如今连万科也开始进军写字楼市场了.11月下旬,万科在成都主城区一口气发布了两大写字楼产品,2012年也被称为成都万科的“商业元年”.

除了万科,还有创鸿、富力、中海、越秀、恒大等没有人能够准确说出究竟有多少资金正在或将要涌入写字楼市场.但是能够判断的是,对于住宅市场严格调控以及对货币贬值的深度担忧,正在促使越来越多的地产巨人和投资客掉转船头,向写字楼市场航行.而目前各大城市居高不下的营业场所租金,更是让写字楼市场的投资价值越攀越高.

租金还在涨

李先生很庆幸今年没有动窝.在北京北五环开了一家动漫公司的李先生,为了改善办公环境,今年年初本打算往市中心靠拢,找一栋条件好点的写字楼.但是一打听,CBD商圈的写字楼租金都在7元每平方米每天,而且这个还只是普通写字楼租金,甲级写字楼的租金都在10元左右.李先生只好望而却步,因为在北五环每天每平方米的租金也只有4元,只是CBD商圈的一半.快年底了,李先生再打听,黄金商圈的租金虽然上涨的速度放缓了,但依然在涨.“还是再缓缓吧,对于我这种小企业来说,实在承受不起这么昂贵的租金”,李先生感叹.

李先生对于写字楼租金变化的真实感受,也被房地产咨询机构用数字给出了证明.戴德梁行的观测显示,北京写字楼在第三季度保持上涨态势,环比增长2.3%,每月每平方米295.47元,上一季度这个数字是288.55元.中原集团研究中心监测,10月主要城市写字楼租金继续上涨,其中北京、上海、深圳的租金涨幅分别为1.83%、3.24%和2.08%,仍在高位徘徊.拿具体商圈为例,10月建国门商圈租金为544.11元/平方米每月,环比上涨7.72%；国贸商圈租金为463.69元/平方米每月,比9月上涨3.73%；燕莎商圈租金是352.42元/平方米每月,环比上涨1.30%.

供不应求是租金上涨的原因.今年第三季度,北京甲级写字楼市场就没有任何新项目入市,总存量仍然保持665万平方米.甲级写字楼空置率继续下行到历史新低,为2.18%,环比下降0.27个百分点.中原集团的统计显示,10月北、上、广、深四大城市写字楼新增供应50.23万平方米,比9月下滑14%.

经过近两年的暴涨后,北、上、广等城市写字楼租金已经接近租户们可承受的极限,再加上经济不确定因素以及有限的可租赁面积,也多少减弱了企业对于高端写字楼的热情,也放慢了他们租赁的步伐.

10月,北京市核心商圈写字楼租赁入住率下降.根据北京中原市场研究部监测的楼盘数据显示,10月份北京甲级写字楼入住率是96.54%,比上月下降0.07个百分点,主要是由于年底前写字楼租赁合同集中到期,部分企业撤出这些物业区域.戴德梁行的分析认为：“受整体经济影响,北京写字楼市场需求放缓,租赁需求以扩租为主,内资企业是写字楼租赁市场的主要支撑”.

广州市的情况也是如此,据高力国际物业介绍：前三个月,广州写字楼市场共迎来了三个甲级新增项目,新增了26万多平方米的写字楼.对于这些新增写字楼的需求主要来自金融保险、IT通信、医药、消费品等行业.但是由于租金水平偏高,不少租户对签约入驻持观望情绪.一些外资租户一直在缩紧财务支出,如果原有的业主能够给出租金上的优惠后,他们才会考虑续租,毕竟搬迁的成本也很高,一定要精打细算,尽量节省.

投资发热

比起租客们的小心翼翼,投资者们显得大方了很多.

同样以广州为例,虽然广州市地税局发布公告,从今年7月1日起,广州市写字楼的土地增值税预征率从原来的2%调整到了3%,但是这1%的上涨并没能阻挡投资客的热情.第三季度,广州市在售的富力盈凯广场、邦华环球广场等写字楼都有大面积的销售,甚至都是整层成交.需求也带动上扬,这一季度广州市写字楼平均售价是32586元/平方米,比上一季度上涨了1.61%.

中原集团统计,10月北、上、广、深四大城市写字楼总计成交55.03万平方米,环比上升16%.1到10月,四大城市写字楼销售共426.97万平方米,与去年同期持平.其中,北京市成交面积是140.45万平方米,比去年上涨63%,值得一提的是,京郊的投资市场更加火爆.

由于中心城区高级写字楼租金不断上涨,京郊写字楼供应充足并且低廉,导致租户纷纷转移办公地点,同时也引发了开发商对北京郊区写字楼的投资热情.个人投资商彭先生今年年初才开始涉足商业地产投资,他在河北省固安县拥有2400平方米的商业地产产权,并且每年都能够获得占总投资额8%的利润.彭先生说：“中心城市写字楼、租金太高,盈利难,周边区域写字楼投资前景非常广阔.”

戴德梁行大中华区研究部主管纪言迅说：“虽然第三季度,中国经济增长步伐减慢,较多投资者转为观望,但相比不少世界其他地区,中国整体经济增长依然强劲,例如最近放宽信贷后,多个城市的土地交易已有所增加.除了投资者喜爱的北京、上海的市场外,部分市场基调因素较佳的二线城市,其房地产市场也会为投资者带来不俗的回报.”

内陆城市长沙便是如此.在省府板块上,德思勤城市广场的14栋甲级写字楼将一字排开；湘江东岸,万达总部国际、北辰三角洲等写字楼项目也正在成为一道亮丽的风景线；市府板块上,绿地广场、奥克斯广场的百米高楼也将拔地而起.长沙市的一个设计公司就在绿地广场预订了整层,负责人说：“市政府周边的商务刚刚起步,现在写比较实惠,升值潜力很大.”绿地集团长沙房地产事业部市场营销部总监陆荣斌也向媒体表示：“从政府规划和市场发展的现实来看,市府商圈格局已经有了比较清晰的出行,将会成为全新的CBD.”目前,三星（中国）投资有限公司、上海三菱电梯有限公司等知名企业也纷纷把目光转向了这里.

黄金机会到来?

戴德梁行有一个关于“投资合理价值指数”的统计,分为超出指标、符合指标以及低于指标三个评级,数字越高意味着当地甲级写字楼就越有投资价值.而其日前发布的亚太区物业投资合理价值指数报告显示,亚太区物业投资合理价值指数已经从第二季度的68跳升到第三季度的75.在整个亚太区中,中国写字楼市场表现不俗,17个被观测城市中,14个都是“超出指标”,只有1个城市为“低于指标”,也就是说,中国大部分城市写字楼投资吸引力强劲,仍见增长潜力.

对于中国写字楼的投资市场,各方都表现出信心满满.高力国际亚太区企业咨询顾问怎么写作常务董事MarkLampard表示：“众多机构以及海外投资者正在物色一级地段的优质写字楼单位,刺激市场需要.未来12个月,亚太区的大部分城市的写字楼租金预料会维持一个正增长趋势.中国经济在政府支持下继续增长,涌入写字楼的资金估计仍会源源不断.”

戴德梁行更是指出：目前的投资合理价值指数情况跟2009年金融危机最严峻阶段过去后的情况相似,物业资产正在重订,市场涌现出了更多关于黄金物业的投资机会.