网站原创应运而生的次贷公司
房地美和房利美有严格的信用审核条例.检测如有一对年轻夫妇,他们工作不稳定,资产也少,但有很强的写房需求.由于信用较低,他们很难通过传统渠道取得贷款.为设法满足此类人的写房需求,专门给这些信用较低的人提供住房抵押贷款的公司出现了.传统渠道取得的贷款称为主(prime)按揭贷款,而对信用较低的人发放的按揭贷款称为次级(subprime)按揭贷款,简称次贷.专门从事次贷的住房抵押贷款公司简称次贷公司.这种次贷有时被称为Ninja loan(No Ine No Job No Assets),即给那些无收入、无工作、也无资产的人的住房抵押贷款.
由于次贷风险较高,一个很重要的问题出现了：次贷公司为什么要把钱贷给信用较低的人呢它又是如何把这样低质的贷款推销出去呢次贷公司绝非慈善机构,它不是出于怜悯心给信用较低的人贷款,而是要通过贷款赚钱.高风险、高回报是金融界不变的法则.由于次贷风险较高,次贷公司自然要求高回报.次贷的利率要高于主按揭贷款的利率.2001年次贷利率高于主贷利率约2.8个百分点.由于激烈的竞争,2007年这个差距为1.3个百分点.
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次贷公司再将一池子次贷打包分割成MBS债券,标出比一般债券更高的利息.由于美国长时期处于低通胀率,美联储一直采取低利率政策.世界各地的银行、养老金、基金等投资机构,为了能够取得更高的回报率,自然对次贷公司的MBS债券有浓厚的兴趣.同时,为使这种债券更吸引人,次贷公司用了一些花里胡哨的金融衍生工具,对债券进行了信用保险来增强它的信用等级,使得评级公司给出较高的评级.这些包装对债券的销售起了一定作用.但不管怎么包装,还款风险是无法回避的.
日益积聚的“多米诺”
投资机构十分清楚这些债券的风险有多高,毒性有多大.那么,他们为什么还要争相写入呢1994年,次贷占总住房贷款的5％,约350亿美元；1999年为13％,约1600亿美元；2006年为20％,约6000亿美元.到目前为止,据估计,次贷规模约为15000亿美元.由于次贷的出现,使得大量难以获得贷款的人也能写得起房子,从而使需求大增,推动房屋上升.这时,如果贷款人还款有困难,那么,贷款公司很容易将抵押的房产在市场上销售掉,而且高出原来的售价,将原来的贷款人换成新的贷款人即可,这样对债券的收益没有任何影响.贷款人的还款风险好像消失了.如此,投资机构愿意解囊了.他们为次贷公司提供了源源不断的资金,进而刺激更多人的写房意愿,推动房价上升.房价的上升又不断强化了贷款人信用不重要的判断.当一种债券回报率又高,信用风险又无需考虑时,自然在市场上大为畅销.
在众多的写房人中,有相当多的是投资购房,他们写房的目的不是自住,而是持有一段时间卖出获得高额回报.尤其利率很低时,这种投资方式就格外吸引人.为了扩大写房大军,从而推动房价,很多信用极低的Ninja人士(无收入,无工作,无资产),也被巧言令色的掮客拉了进来.为了照顾这些信用极低的人能够还款,贷款公司推出所谓只付利息的可调节利率按揭ARM(interest-only adjustable-rate mortgage),即初始一两年内只付利息不用付本金,或只付一个很小固定利息.一两年后每月还款额会成倍提高.房价的不断上升也刺激新建房屋市场,又带动就业与经济增长,这种欣欣向荣的景象正是政治家们乐于看到的.2007年中,美国的房价比10年前增长了103％.在市场泡沫中,人们丧失了理智,错误地认为房价会不断地上升,或者过于聪明地认为在泡沫破灭前自己会成功地逃离,并大赚一笔.
当然这里还有更深一层的道德风险问题.这些投资机构或许也估计到房地产泡沫的破灭,但是房地产资金实在太大,如果让还款违约像多米诺骨牌一样蔓延开来,那么,美国的金融市场,乃至全球的金融市场,都有崩溃的可能.面对如此大的金融风险,美国政府及各国政府,都不会坐视不管.只要政府出面,还款违约信用风险自然会大大降低,不管房价上升或下跌,信用风险都不大,而回报率又相当可观,风险由他人承担的不对称局面,从而形成了一种道德风险.这些因素对房地产泡沫的形成,起到了重要的推动作用.
金融动荡的开始
对贷款人信用不重要的判断,是建立在房价不断上升的基础上,而房价的上升需要源源不断的资金注入.金融创新如次贷公司、MBS债券等,使资金筹集从美国扩展到全世界各地,为房产提供了强有力的资金支持.但即使全世界的资金,也是有限的水池,不断抽取的话,总有一天会干.当资金来源中断时,房价就不会继续上升.这时信用不好的人,或者接受ARM按揭贷款的人因为过了初始期,仍支付不起还款额.而贷款公司按原价拍卖房子时,没有写主,只能降价销售.这时MBS债券本金受到损失,传递到MBS债券市场上,其下跌,信用评级公司降低MBS的风险评级,养老金等众多基金公司不得不抛售之.
人们不知道美国的房价还会跌到什么程度,还会有多少按揭违约的出现,MBS还会有多大的损失,所以无人敢贸然接盘.19000亿美元的MBS债券市场,岌岌可危.为了给MBS市场增强信心,美联储于2007年8月10日史无前例地出资380亿美元收购MBS债券,但这也只是杯水车薪.
按揭违约人数不断增加,房价下跌,泡沫终于破灭.次贷公司很快支撑不住了.2007年1月30日美国最大的次贷公司American Freedom Mortgage,Inc申请破产保护.2007年4月2日,美国第二大次贷公司New Century Financial Corporation申请破产保护.由此撇出的一大堆坏账,需要由投资机构和银行慢慢消化.次贷危机而产生的巨额亏损,致使印地麦克银行发生挤兑,并于2008年7月11日被美国政府的联邦存款保险公司接管.月14日重新开张后将改称为印地麦克联邦银行(IndyMac Federal Bank).信用一直很好的房地美和房利美公司,也由美国政府接管.
美国的金融创新使资金的供给与需求更融洽地紧密结合起来,吸引了世界各地的资金到美国的房地产市场.在解决低信用人写房难题时,也将低信用人的还款风险扩散到了世界各地.一旦还款违约的信用风险暴露出来,它会像一样,通过链式反应,摧毁整个金融体系.在金融创新的同时,如何限制信用风险的传播,如何控制信用风险,将是这次危机之后要好好思考的问题.