投资性房地产公允价值计量模式应用

摘 要 ：经济的快速发展使得部分资产不太适宜采用以历史成本作为计量模式,2006年颁布的新会计准则引入公允价值计量模式,这使我国会计准则与国际会计准则保持趋同性.公允价值会对企业披露的财务状况、经营成果产生重大影响,尤其是房地产行业,投资性房地产应用公允价值计量模式会反映出投资性房地产的真实价值.2008年爆发的金融危机又使得公允价值计量模式推到风口浪尖,如何良性发挥该计量模式在投资性房地产中的优越性是非常值得探讨的.本文分析了投资性房地产在运用公允价值计量模式中存在的问题及提出解决对策.

关 键 词 ：公允价值计量模式 投资性房地产

一、引言

2007年1月1日起,我国所有上市公司施行新会计准则,这说明中国企业将使用与国际准则日渐趋同的会计准则并且与世界对话.在企业计量上一贯采用的历史成本计量模式由于重成本轻价值、重历史轻未来、重利润轻流的局限性,一直为社会各界所诟病.公允价值计量模式由于对相关资产、负债所披露的信息的高度相关性,日益受到了人们的重视,并在投资性房地产、债务重组和非货币性资产交换等很多方面广泛采纳.特别是在近年我国房地产不断攀高的背景下,采用公允价值计量模式对房地产行业的上市公司财务报表的真实公允披露对引用投资性房地产行业的上市公司具有非常重要的作用.2008年爆发的金融危机又把公允价值计量模式推向风口浪尖.美国的一些银行家、金融人士认为公允价值计量模式在运用过程中,由于适用的环境不具备,导致金融机构按市场虚增大量金融资产,实际上出现亏损和资本不足的现象,这种不对称现象促使金融机构大力抛售,从而使金融危机愈加严重.许多经济分析家认为公允价值计量模式在此次金融危机中起到了推波助澜的作用.那么在公允价值计量模式的过程中,我国会计实务从最初部分项目引入,到全面放弃,再到部分项目引入,最后到有条件全面运用这样一个曲折过程中出现应用的困境也是在所难免的.本文以房地产公司应用公允价值计量模式为例,阐述该计量模式可以反映出房地产价值随市场价值的变化而变化,这样就能披露出投资性房地产价值的优越性.但由于近几年房地产行业一直比较景气,这可能导致用公允价值计量模式的成本会远远高于以往采用历史成本计价的投资性房地产价值,从而导致企业资产和净资产大幅度增加,资本结构发生很大变化,企业很有可能借此来虚增利润隐瞒真实的信息.新会计准则明确规定了投资性房地产的整个会计处理流程.拥有投资性房地产的企业把该投资性房地产从成本模式转为公允价值模式时候,按照会计准则的固定应该作为会计政策变更进行处理,产生的公允价值计量与历史成本之间的产额,按照追前调整原则调整期初留存收益.因为投资性房地产价值变化比较频繁,采用历史成本计量会丧失该资产自身的价值,所以必须转为公允价值模式计量模式才能客观反映该投资性房地产的真实价值,同时为准确反映公司业绩,必须对这项会计政策变更进行追溯调整处理,把这部分投资性房地产公允价值大于历史成本的差额转入当期损益来正确反映企业的经营绩效,而且对于拥有较多投资性房地产的企业,采用公允价值模式计量,这种会计政策变更就会导致当年的利润就会增加,这也符合企业持有投资性房地产的目的.不仅如此,当采用公允价值计量投资性房地产时候,不需要计提折旧或进行摊销,从而减少从当期损益中扣除的成本支出,企业当期的经营绩效也很高,这都从正面上公允反映了公司的业绩.本文以具体的房地产企业为例,探究该计量模式的应用困境和提出相应的解决方案.这对今后很多行业引入投资性房地产的计量与推广运用很大的现实意义.

二、投资性房地产应用公允价值计量模式存在的问题

（一）公允价值计量模式具有不确定性 新准则规定企业应当在资产负债表日,在所有满足公允价值计量条件时候才能利用公允价值进行计量.近几年我国房地产事业发展迅猛,再按照账面价值对投资性房地产进行计量很难客观公正反映出所拥有的投资性房地产的真实价值,所以引入公允价值计量模式势在必行.这种价量模式的改变虽然会造成短期内房地产业利润虽然空间较大,但这是真实反映投资性房地产的价值.但我国目前与该项政策相配套的税收制度并未发生任何改变,出于流、税负成本及“家底”泄露等情况的考虑,很多房地产行业都会非常谨慎地运用公允价值.另外,很多房地产企业通常通过操纵公允价值来增强在资本市场上的实力,特别是当投资性房地产业存在着或多或少的泡沫时,利用泡沫时机通过公允价值计量操纵和掩盖上市公司真实情况,所以投资性房地产在运用公允价值计量模式中还存在许多应用困境.下面以北京北辰实业有限公司为例阐述投资性房地产应用公允价值计量中存在的应用困境.北京北辰实业股份有限公司于1997年4月由北京北辰实业集团公司独家发起设立,同年5月在香港联合交易所挂牌上市,公司主营业务包括发展物业、投资物业和商业物业.公司在香港的分布采用公允价值计量模式,但在大陆仍然采用账面成本进行计量,这就使得该公司在资产负债表上投资性房地产的披露产生了两份财务报告间的差异的不同,下文就不同计量方式对财务报表数据产生巨大的差异进行列示：（1）对公司净资产的影响.通过表（1）数据可以发现,公允价值计量方式使得该公司净资产呈增加趋势,净资产差异率也逐步得到提高.从某种意义上可以说,投资性房地产采用公允价值模式计量可以增加公司资产和净资产进而增强了公司实力,公司实力剧增会有很多良性循环,比如能够获得更加雄厚的资金支持,而这对于公司的可持续发展具有积极的现实意义.（2）对公司净利润的影响.表（2）可知,北辰实业A股年报、H股年报净利润的差异率逐步上升,在北辰实业最新公开的公司净利润可以看出,2010年差异率竟高达441.61%,其中由投资性房地产的计量方式不同产生的差异居然超过99.7%.由此可见,使用公允价值计量给房地产企业,尤其以商业物业为主的房地产企业,能够带来意想不到的收益.（3）对公司各项财务指标的影响.由表（3）可知,A股资产负债率比H股略高,H股净资产收益率与净资产增长率都明显比A股高达2倍多,与利润、资产有关的指标都有大幅提升.因此在运用盈利性财务指标对公司进行评价时,公允价值计量模式会提高公司盈利能力、成长性及长期偿债能力,增强投资者信心,这对理解公司的实际财务状况、经营成果有很丰富的意义.由以上数据对比可以得出,在不同计量方式的运用下使得财务报表数据产生巨大的差异.净资产收益率和增长率都是成本模式计量的两倍多,不仅可以增加公司资产,增强公司实力,提升融资能力,获得更加雄厚的资金支持,使净利润增加带来不菲的账面价值收益.但在目前情况下,北辰实业至今依然选择在A股运用成本模式计量.导致这种情况产生的主要原因就是我国会计准则的规定比较严格,公允价值难以确定.使用公允价值计量模式必须同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的信息充分流动的房地产交易市场；企业能够从相关市场中获取同类或类似房地产的市场及其他与该类房地产相关的信息,从而能够按照客观公正的原则对投资性房地产的公允价值做出合理的判断不失去偏颇,而且坚决不能利用估值技术确定投资性房地产的公允价值,也就是公允价值的确定必须是非常可观,没有任何主观猜测的成分,但是国际会计准则对公允价值确定标准非常宽泛,比如北辰实业H股报表在披露投资性房地产公允价值的确定时,要求公允价值就是按照市场价值进行调整,不能随意变更市场价值进而调节利润,如有需要确实进行调整的必须在资产负债表后进行披露合理的理由.如没有此项资料,该企业利用其他估值方法,如该投资性房地产在未来持有期间带来的流入的现值合计,但这种方法确定公允价值时候必须估计采取的折现率和未来的净流入,还会给会计判断产生调节空间,所以相对而言,国际准则对于公允价值的使用规定就显得很宽松.公允价值确定的标准苛刻,特别在目前房地产市场地区发展不平衡的条件下,企业无法取得投资性房地产的公允价值.运用现值技术等估计公允价值,现值的主观估计成分偏大.公允价值计量模式具有很大的不确定性,这就是应用公允价值计量中存在的最大的困境.