房地产开发工程质量管理控制措施

【摘 要 】房地产开发的工程质量管理贯穿于整个项目的开发运营周期之中.其中房地产开发的内容包括：设计阶段的管理、建设阶段的管理、物业阶段的管理三大部分.而如何保证房地产开发的工程质量,对于房地产开发企业来说,这就需要加强对每一个楼盘的质量安全管理.下面就针对房地产开发中存在的工程质量管理问题进行分析研究,从而提出切实可行的解决方法.

【关 键 词 】房地产；工程管理；质量控制

引言 ：随着市场经济的飞速发展,我国的市场经济制度也在不断发展完善.现阶段我国的国民经济也得到了持续增长,在这样的经济大背景下,作为国家支柱产业之一的房地产行业需要如何保持长期有序的稳定发展,也成为了人们越来越重视的一大内容.最为房地产工程开发的重点就是要加强对工程质量的管理,工程质量管理作为房地产项目管理的重要内容,它关系着整个工程的质量和安全问题,也关系着项目建设的成败.这就要求房地产开发部门应该对房地产开发的工程质量进行严格把关,只有在保证房地产项目的质量的前提,才能促进房地产行业的有序稳步发展.

一、房地产开发项目管理中存在的问题

1.1 项目市场定位不够准确

投资决策仓促盲目,市场定位工作流于形式,工作一般仅限于房型的选择、租售的预测等部分内容,同时,房地产咨询从业人员的素质参差不齐,导致市场定位工作处于低水平状态,没有针对性.不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析,仅根据经验作分析、判断,对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要,导致开发出来的房地产项目偏离了市场定位.

1.2 规划、设计阶段优化深度不够

良好的设计方案从来没有像今天这样重要,设计师提出的设计方案如果平淡无奇,在房地产市场日趋饱和及空间需求特征不断变化情况下,很难获得市场的认可.规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败,现行的规划及设计方面管理,遵循了一般房地产企业所采用的作业流程,由于各种综合原因,在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度,对设计有效优化不足.导致了一系列的问题,如户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高；设计文件供应迟缓、变更多等.

1.3 质量问题普遍存在

房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准.包括：屋面漏雨；烟道、排气孔道、风道不通；室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动,有防水要求的地面漏水等.甚至有个别项目还出现“楼倒倒”、 “楼歪歪”、 “楼薄薄”的工程质量事件,给房地产业带来了严重的负面影响,也给房地产开发公司敲了一记响亮的警钟.

1.4 设计监理缺失

由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上,造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题.由于施工中发现的设计问题很多,有些工程从开工到竣工都发生了设计变更,变更图纸比原设计图纸还多.设计过程中出现的问题主要表现在：缺乏合理的设计招标程序,忽视设计对项目投资控制的重要性,设计监理缺失,文档资料缺乏制度化、规范化管理等.

二、房地产开发项目质量控制的实施

2.1 房地产开发项目前期工作阶段

房地产开发项目前期工作主要是编制项目建议书、可行性研究报告及项目策划书等,是整个开发项目的基础,其质量高低对后阶段工作有着重大影响.主要办法是建立开发项目前期工作成果质量评审制度.通过质量评审制度可以吸取专家们的知识和智慧,及时发现问题,优化前期工作成果.不论是开发企业自行编制还是聘请项目咨询公司提供的相关报告资料,均要求报告资料提供方组织本项目人员对其工作成果先进行自我评审,然后再进行内部评审.

2.2 设计阶段的质量控制

为了有效地控制设计质量,应对设计进行质量跟踪,定期对设计文件进行审核.在设计过程中和阶段设计完成时,开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件（含设计任务书、地质勘察报告等）、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据,对设计文件进行深入细致的审核.

2.3 施工阶段的质量控制

施工是开发项目形成实体的过程,也是决定最终产品质量的关键阶段,要提高开发项目的工程质量,就必须狠抓施工阶段的质量控制.工程项目建成后,如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件,更不能实行“包换”或“退款”,因此工程项目施工过程中的质量控制,就显得极其重要.

1.开发项目建设的施工过程质量控制

项目施工过程中的质量控制,实际就是程序控制和过程偏差控制.过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较,找出工作范围在执行中的偏差；运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较,找出偏差；运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪,得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议.

2.推行施工现场技术责任制

现场技术负责人技术管理工作责任制,正确划分各级技术管理工作的权限,使每位工程技术人员各有专职、各司其事,有职,有权、有责.工程开工前,将单位工程施工组织设计报送监理工程师审核.在施工前和施工过程中项目经理组织有关人员,制定详细的规章制度和奖罚措施,不允许出现不合格品.在重点工序施工前,必须对关键的检查项目进行严格的复核杜绝重大差错事故的发生.

3.坚持“三检”制度

即每道工序完后,首先由作业班组提出自检,再由施工员项目经理组织有关施工人员、质检员、技术员进行互检和交接检.隐蔽工程在做好三检制"的基础上,请监理工程师审核并签证认可.

2.4 工程验收质量管理

1.分项工程验收

对于重要的分项工程,应按照工程合同的质量等级要求,根据该工程施工的实际情况,按照有关质量评定标准进行验收.在验收过程中,必须严格按规范要求选择检查点数,然后计算出检验项目和实测项目的合格或优良百分比,最后确定出该分项工程的质量等级,从而确定能否验收.

2.分部工程的验收

在分项工程验收的基础上,根据各分项工程质量验收结果,按照分部工程质量标准,可得出该分部工程的质量等级,以确定能否验收.

3.竣工验收

在工程的竣工验收过程中,要对工程的分项、分部工程质量等级进行严格统计,同时还应该结合相关的质量保证资料,遵照单位工程观感的质量评判标准.只有这样才能进一步核实房地产建筑结构是否安全可靠,使用功能是否合格.从而才能进一步确定施工过程能否满足工程合同所要求的质量等级,再决定是否验收.

三、结语

综上所述,对于房地产开发企业而言,需要始终把工程的质量管理作为工作的中心.只有对工程的质量进行严格的把关控制,并自觉接受质量监督机构的监督和检查,通过对控制项目规划、设计质量、施工阶段的质量控制、竣工阶段质量控制、信息反馈阶段的质量控制等各大环节,才能进一步保证房地产工程的施工质量,从而满足项目工程质量的管理要求.