我国廉租房建设融资社会化路径的

【摘 要 】廉租房制度是当前我国住房保障管理体系的关键所在,在保障民生与维持社会和谐方面发挥着非常重大的作用.实践中我们可以看到,廉租房建设带有社会保障性、福利性以及公益性特点,因此廉租房建设过程中难免会遇到这样那样的困难,特别是融资方面更是困难重重.目前来看,廉祖房建设过程中的融资渠道相当比较单一,仍然停留在传统的以财政拨款为主,靠住房公积金的增值和收益等政策性支持,社会化融资途径根本没有发挥其实质性作用.从而导致建设财政资金短缺,并逐渐成为廉租房建设和发展的重要桎梏.本文将对当前我国廉租房建设融资中的问题及社会化途径的必要性与可行性进行分析,并在此基础上提出一些行之有效的建设性建议,以供参考.

【关 键 词 】廉租房；建设；融资途径；社会化；研究

【中图分类号】F8 【文献标识码】A

【文章编号】1007-4309（2013）05-0117-2.5

根据国家“十二五规划”之要求,到“十二五”末,全国保障性住房的总覆盖面至少要在20%以上.但目前来看并不理想,项目发展资金缺口依然非常严重,并逐渐成为保障房建设瓶颈,尤其是廉租房建设与发展更是困难重重.实践中我们可以看到,因租金相对较低、项目不能出售以及回收期限非常长等原因,所以导致廉租房融资问题成为当前保障房融资建设的最难点.因此,在当前的形势下,加强对我国廉租房建设融资社会化路径的研究,具有非常重大的现实意义.

一、当前廉租房建设融资问题分析

1.地方政府的建设融资积极性比较差

从实践中来看,较之于如火如荼的商品房建设而言,廉租房虽然也需要类似的资金、土地投入,但其后期没有较为显著的经济效益,这与地方政府的经济利益追求是相互冲突的.同时,廉租房的大量建设,也会对商品房产生加大的影响,廉租房的建设数量越多,则商品房的就会越高；事实上,如果商品房的下跌,则会严重影响地方政府的财政税收、土地出让费用的收入等,GDP也就难以实现增长,又会影响到国家GDP持续增长的大业.由此可见,廉租房除了能够实现一定程度的社会效益,对于地方政府而言却是没有太多的好处,地方政府加强建设融资的积极性很难有效的调动.据调查显示,对国内一些财政能力相对较弱的一些地区,即便想建设廉租房,也没有足够的经济实力.这主要是因为地方相关配套的资金难以有效地落实到实处,地区财力与资金分配不均衡,地方政府不重视,财政预算中没有住房保障资金的融资渠道,以致于多年来廉租房建设资金短缺现象一直存在.

2.廉租房建设过程中的融资方式相对比较单一

当前国内廉租房建设过程中的融资渠道主要是政府的资助,廉租房实际建设过程中,相关金融机构没有真正发挥其作用,即廉租房建设资金依然靠地方政府的财政拨款、社会保障资金以及住房公积金的增值收益等.当财政资金比较紧张时,建设融资也会因此而受到严重的影响,阻碍廉租房项目的建设与发展.从国外发展经验来看,银行等金融机构的贷款应当是廉租房建设与发展的重要融资途径,但由于廉租房建设的自身特点,建成后没有获取高额利润的可能性,因此金融贷款也就出现滞后性,即不愿意在这方面给予贷款支持.同时,根据规定土地收益金的10%以上都要应用与廉租房的建设与发展上,但从实际情况来看,该项工作在部分城市中或难以落实,或比例达不到要求；廉租房建设用地主要是以行政划拨的方式获取,因此地方政府已经在廉租房建设中做出了巨大的贡献.再让地方政府拿出10%以上的土地收益金支持廉租房建设,必然会打消地方各级政府的积极性.由此可见,廉租房建设过程中的融资方式相对单一,土地资源开发利用有限,如果不在融资方式上创新,则恐怕廉租房建设与发展工作将难以开展下去.

3.住房公积金增值收益问题

所谓住房公积金增值收益,实际上就是指住房公积金的业务收入与支出之间的差额,其在当前国内廉租房建设与发展过程中起到了举足轻重的作用.但从实践来看,将公积金增值收益用于廉租房建设与发展的重要资金来源,客观上存在着很多的争议与问题：第一,公积金增值收益利用一次后,必须要经过很长一段时间的积累方可形成规模,因此连续性与稳定性比较差；第二,公积金增值收益因地区的实际经济发展状况不同而存在着一定的差异性,比如东部地区的住房公积金增值收益提取比例可达80%以上,而中西部地区则难以望其项背；第三,公积金制度的存在价值在于保障普通的工薪阶层,并有效提高当前市场经济条件下的住房购写力,实际上就是缴纳住房公积金人员之间的一种互助行为,因此公积金增值收益与地方财政资金有着本质上的差别.基于此,如果不分对象、盲目地将住房公积金增值收益应用于低收入家庭的住房保障上,则难免会引起较大的争议,也显失公平.

二、廉租房建设融资社会化的必要性与可行性

1.必要性

就当前我国廉租房建设融资现状来看,迫切需要进行创新,尤其要拓宽融资的社会化途径,这是非常有必要的,具体表现在以下两个方面：

第一,扩大投资主体,可有效减轻地方政府的财政负担.根据当前我国廉租房建设机制只要求,公共管理部门的主要目标与责任在于有效地满足弱势群体的住房需求.为此,公共管理部门需在不断提高建设资金投入方面下功夫.但公共管理部门所掌握的资金必定有限,因此建设需求与可供给资金之间就产生了矛盾.在这样的情况下,如果能够有效地吸纳社会资本用于廉租房建设与发展,不仅可以拓宽我国廉租房建设与发展的融资渠道,而且还能有效弥补国家建设资金的缺陷与不足,有效地减轻地方政府的负担.

第二,扩宽社会化融资途径,可有效缓解社会低收入阶层的住房刚性需求,对于和谐社会的构建具有非常重大的现实意义.当前房地产市场快速发展的同时,市场存量与增量之间出现了严重的不均衡现象,即结构性问题与矛盾日渐凸显出来,同时还蕴含着非常大的金融风险.从理论上来讲,廉租房建设与发展是有效调控当前房地产需求的最直接方式,但实际上廉租房建设的不断增加不仅没有缓解低收入家庭的住房压力,反而导致房价居高不下.因此,不能再在给地方政府施加压力,而是要在融资社会化方面多下功夫. 2.可行性

从实践来看,扩展廉租房建设融资的社会化途径具有一定的可行性,具体表现在以下几个方面：

第一,民间资本相对比较充足.“十二五”期间,城乡居民银行储蓄存款余额在持续的增长,因此相对比较的民间资本成为廉租房建设融资的最好资金来源.

第二,投资人员可享受到一定的经济收益.对于个体部门而言,主要是以营利为目的,如果没有利用可图,则该建设项目很难有效地吸引个体或民营投入资金.从实践来看,虽然廉租房建设项目投资回收周期相对比较长,但廉租房的客观需求量非常的大,而且风险低、收益稳定.基于这些优势,个体部门会对其有产生兴趣.如果有个体部门参与融资活动,地方政府可相应的给予其政策上的倾斜和支持,比如税收优惠、沿线土地的优先开发以及贷款担保等,由此可有效调动个体的积极性.

三、新时期廉租房融资社会化路径

基于以上对当前我国廉租房建设融资中存在的问题分析,笔者认为可从以下几个方面拓宽和发展融资的社会化途径.

1.房地产信托投资基金

所谓房地产信托投资基金,实际上是采取公司、信托基金的组织形式,它以发行收益凭证等方式来实现多数投资者的资金汇集,并且由专门的投资管理机构对房地产投资经营活动进行管理,将投资收益严格按照相关比例进行分配的一种基金.实践证明,利用房地产投资信托基金,可有效建立廉租房建设与发展体系,对于解决社会低收入人群的刚性住房需求、控制金融风险,效果非常的显著.

房地产信托投资基金的主要运作程序是：房地产信托投资公司向社会广大投资者进行资金募集,收到资金以后便向投资者签发相关的受益凭证；房地产信托投资公司将大量的募集资金用于廉租房的建设上,并大量收购空置房、二手房以及商品房等,充作廉租房资源.同时,政府相关部门根据实际情况制定出合理的廉租房标准,并对入住资格进行严格的审核,尽量满足最低收入家庭的需要.政府部门与最低收入家庭共同支付租金,然后交给制定的机构进行保管,后者根据信托合同中的要求,将投资所得的收益交付给受益凭证持有人；同时,受益凭证可在证券市场上进行写卖和交易.由此可见,房地产信托投资基金,实际上就是房地产证券化的产物,可采用股票、收益凭证等形式进行交易,并赋予房地产以市场流动性,便于投资人员的参与、退出.房地产信托投资基金,具有高回报等特点,可将廉租房生产经营过程中的租金收入,用以分红,并吸引较为稳健的投资者,降低风险.

2.采取BOT投资合作模式

从当前世界各国的发展经验来看,廉租房建设与发展的最初阶段应当以实物配租为主,待其发展至一定的阶段,再相应地提高货币配租应用比例.针对当前国内廉租房资源不足以及覆盖面相对有限等现状,各地新建成的廉租房资金压力也变得非常的大,积极创新廉租房建设与发展模式成为必然选择.所谓BOT投资合作模式,实际上就是建设、经营以及转让流程,即特许权融资方式.实践中我们可以看到,该模式建立在政府与私人机构的协议基础之上,政府特许私人机构在特定的时期内,筹集资金建设基础设施,并对其进行管理与经营；当这一特许期限结束以后,政府部门就会接管私人机构建设的基础设施项目.由此可见,BOT模式可有效转变当前主要依靠政府财政投资的建设廉租房的单一模式,当政府财政不足时,仍可借助民间力量,来保证廉租房的建设与发展.实践中,可先由政府部门委托某建设项目运作机构对整个建设项目进行管理和经营,该运作机构采用私人投资的方式建设廉租房,特许其在某一段时间内对其进行管理和经营,所得收益全部归个人所有,同时政府在此过程中也会给予其一定的政策支持和税收优惠,以激发民间力量的积极性.作为BOT模式的主导者,政府应当充分发挥其市场调节作用,并对市场资源进行优化配置,从而使廉租房工程项目在建设、运营以及移交过程中,一直处于可控制状态,以保障廉租房功能的正常发挥.

3.PFI模式

所谓PFI模式,实际上就是指私人融资启动或者民间主动融资启动,它是英国政府于1992年提出来的,并在日后逐步兴起的一种设施投资、建设与运营管理模式.政府相关部门根据当前社会发展客观需求,提出一些刚性的建设项目,然后利用招投标的方式,将建设运营权利赋予中标的私营部门,并特许其在一定的时间内,将其建设经营的基础设施项目归还于政府,私营部门可从政府那里收取一定费用的新型融资方式.从形式上看,该种方式与BOT融资方式比较相似,其区别在于该建设项目投资收入并非来源于实际使用者,而是来源于政府及相关部门.实践中我们可以看到,因廉租房只租给最低收入家庭,租金由政府进行限价,标准相对较低,因此难以形成资金投入与产出之良性循环.在这样的情况下,政府及相关部门需利用财政拨款、城市经营所得等,为廉租房建设私营机构支付相应的建设与运营费用,既保证私营机构能够回收成本和利润,有可以保证廉租房的建设与发展.

4.实施廉租房共有产权管理模式

所谓廉租房共有产权,主要是指符合保障条件的低收入家庭先提供一定的资金,将部分产权购置下来,剩余的产权则政府持有,在低收入家庭完全具备购写能力时,可继续将政府持有的产权完全写下了.从实践来看,廉租房共有产权管理模式利用国有产权的出售来置换资金,并应用到廉租房的建设与发展中,可有效实现投资建设、出售、回收部分资金以及再投入建设之良性循环,对减轻地方政府的廉租住房建设投资压力具有非常显著的作用.同时,在以上共有产权模式实施过程中,应当制定合理的申请、审核以及轮候与公示管理机制,尤其是购写对象应当保证是最低收入家庭,要坚决避免弄虚作检测现象的出现.

四、结语

自2009年开展廉租房建设与发展工作以来,虽然国家在该项目建设中投入了大量的资金,对于短期内有效解决廉租房建设问题作用非常显著,但从长远的角度来看,地方政府不可能、也不会长期为建设和发展廉租房基础设施建设项目而投入巨大的资本,因此最重要的就立足实际,积极创新融资模式,才能保证廉租房建设事业的可持续发展,才能保证和谐社会的稳定性.

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【作者简介】张莹莹：中信银行天津分行会计部会计经理,天津财经大学在职研究生在读.