房价将回调卖家宜赶早

央行持续收缩流动性,同时调控力度不会放松,在这样的市场环境下,业主还是应该讲究“为王”的策略.

业内人士表示,从楼市的阶段性行情来看,房价上行的压力很大,因此如有其他的投资途径,或者考虑另做他用,选择在现阶段出售房产获利了结,其实为时不晚.

市场持续低迷

市场仍然处于低迷状态中,观望氛围极为浓厚.

根据同策咨询提供的市场监测数据显示,在刚刚过去的一周时间里（3月7日至13日）,上海楼市的低迷态势并未得到改善,交易量低位运行.新增供应大幅增加,全市共有16个楼盘上市,其中商品住宅共推出15.92万平方米,是前一周的2.6倍.但市场反响极为冷淡,全市商品住宅（剔除动迁配套）共成交了549 套、6.3 万平方米,较上周减少7 个百分点.

开发商也变得谨慎起来.据悉,虽有一些楼盘已取得预售证,但并未选择马上开盘,而将延后至3 月底或4 月初,想等到市场进一步明朗之后再做打算.

上海楼市低迷状态已经维持了四周时间.根据上海德佑地产研究主任陆骑麟表示,截止到3月6日,上海楼市商品住宅周平均交易量达到13.83万平方米,但春节后连续四周时间里,交易量均低于该水平（可见附图）.“这充分说明除刚性需求外,大部分置业者均持观望态度,市场依然处于冰冻期.”他如是说.

其实,并非只有上海陷入低迷态势.根据中国指数研究系统监测数据显示,在过去一周时间里,在所有监测的35个城市里,有将近60%的城市交易量下跌.其中,深圳跌幅最大,51.77%.此外,天津跌幅也达到了47.6%,北京、杭州跌幅分别为16.08%和22.32%.

上述城市楼市低迷态势也持续了近两个月时间.以北京为例,自今年2月初周成交量“摸高”到阶段性的40万平方米阶段性高点之后,就一路走低,直至上周10.4万平方米的最低点.杭州虽然在过去一段时间里交易量有所回升,但受市场整体回落影响,上周也现大幅回落迹象,周交易量近4万平方米.

房企“缺血”之虞

资金来源增速继续放缓,这意味着未来房企资金压力将会上升.

根据CREIS中指数据提供的相关数据表明,1~2 月,房地产开发企业本年资金来源1.22 万亿元,同比增长16.3%,但需要注意的是,增速较2010 年全年增速降低9.1 个百分点.

开发企业国内贷款占比的提高,这对开发商来说,其实并不是一件好事.监测数据表明,1～2 月,在各类资金来源中,开发企业国内贷款占比为22.0%,较2010 年全年资金来源贷款占比提高4.7 个百分点,而其他资金来源占比均有不同程度下降,其中,利用外资占比为0.7%,较2010 年下降0.4 个百分点；自筹资金占比下降2.5 个百分点,为34.4%,为开发企业占比最大的资金来源；购房者定金及预付款占比为25.9%,下降0.3 个百分点,购房者按揭贷款占比为17.0%,占比下降1.5 个百分点.

对此,专家表示,随着稳健的货币政策继续落实,房地产信贷规模将难以保持前两年的规模,开发企业的资金压力将逐渐上升.

楼市调控趋紧

种种迹象表明,未来很长一段时间内,楼市调控力度不会放松.

对于未来楼市调控方向,国家领导人已经给出了明确的说法.温家宝总理近日在人民大会堂会见中外记者并回答记者提问时,就明确指出要“三管齐下”调控房价：其一是要通过控制货币的流动性,消除房价物价上涨的货币基础；其二是运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求；第三就是加强地方政府的责任.并同时反复强调保障性住房的建设.

专家分析指出,预计在2011年乃至更长的时间内,收紧货币将是调控房价的重要手段,差别化信贷政策将得到严厉执行,而伴随着资金、土地等相关政策的落实,保障性住房建设将逐步得到落实.

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示,由此可以看出政府在未来一段时间对楼市调控的思路非常清晰.首先是增加供给,特别是保障性住房,政府无法完全控制商品住宅的供应,但可以通过增加保障性住房的供给,来缓解住宅市场的供给不足的矛盾.

其次就是大力抑制投机、投资性需求,“这是未来调控的主要发力点.”尹伯成说.他表示,保障性住房的供给有个过程,但是还有80%的居民需要依靠市场来解决居住问题.这要求房价不能继续上涨,最好是适当回调.因此通过抑制投机、投资性需求等具体措施,能够极大降低房价非理性上涨的可能.

加强地方政府的责任,则有利于让调控的效果尽快显现出来.他说：“如果地方政府对调控的积极性不高,包括房价的控制、限购、保障性住房的开发等‘规定动作’就无法完成,那么调控的效果也就会大打折扣.”

卖房要趁早

专家表示,如果打算出售房产准备落袋为安,则应抓住眼前的机会.

就目前来看,虽然有开发商开始试探性降价,但跟进的开发商并不多.从公开消息来看,仅有中海地产、远洋地产等少数开发商对在近期促销,但更多的开发商还在观望.我们可以通过其他现象来佐证,如今年的“上海之春”房展会就只有45家开发企业参展,推出约60个项目,较去年的约300个减少了近八成.

卫民不动产营销智库负责人蔡为民分析指出,未来一段时间内,房价上涨的可能性极小,相反回调的压力很大.因此对于想获利了结的投资者来说,目前不失为好时机.有业内人士表示,随着调控的深入,交易低迷状态在短期内难以改善,加上银行“捂紧钱袋”,开发商资金压力会随之增大.此时,唯有通过降价促销加快回款速度来缓解资金压力.一旦降价促销现象大面积出现,房价回调趋势将会由此形成.如果到那时才考虑出售房产,肯定会损失部分收益.

目前二手房市场处于极度低迷状态,这对相似度检测行业来说是个难熬的时期,可能会出现“关门潮”.对此专家提醒说,如果选择相似度检测公司挂牌出售物业,需要了解公司的实力,以免在写卖过程中公司突然倒闭,导致房款无法收回而带来巨额损失.

此外,目前上海等20多个城市已经执行“限购令”,这要求卖家在签订写卖合同之前,详细了解写家是否具备购房资格,以免在写卖过程中突然“卡壳”,白白浪费自己的精力和时间.

由于市场观望情绪非常浓厚,为了能吸引到潜在写家的注意,提高成交的概率,专家建议卖家在确定挂牌价时也要讲究策略.如适当让出一点收益,以低价策略吸引写家,或者以市场价挂牌,但注明赠送部分,如承担税费,或者送装修、家电等.