对全国试点地区施行房产税改革的前景瞻望

房产税是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税.作为地方税重要组成部分,房产税的主要作用在于调节收入分配,提高土地利用效率.现行房产税是第二步利改税以后开征的,根据《中华人民共和国房产税暂行条例》自1986年10月1日开始实施.随着经济体制改革和改革开放的发展,原有税制设置的经济基础发生了巨大变化,房产税税制与经济发展不相适应的矛盾日益突出,难以适应市场经济发展变化的要求、发挥税收调节经济的作用.近年来,房地产业作为新兴产业得到了迅速发展,尤其是物业管理的悄悄增长,为我国开拓地方税源,提供了非常好的前景.但是,由于现有房产税调节的广度和力度都很不够,造成房产税收入仍然很少的局面,没有起到房产税应起的调控作用,因此,调整和改革房产税势在必行.

2011年1月27日,上海和重庆作为中国首批试点城市宣布次日开始试点房产税,上海征收对象为本市居民新购且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房,税率暂定0.6％；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓,以及无工作户口无投资人员所购二套房,税率在0.5％-1.2％之间.

一、研究现状分析

近年来,随着房地产业的过快发展,房产税作为一项用于调控遏制房价、改变地方财政收支过度依赖房地产的税收种类被一再提出.如此重要的税种,其配套方案的制定至关重要.目前地方税种实行“收支两条线”,如果将房产税用于其他方面,将无法达到预期目的.同时,房产税的推出,势必伴随着其他税种的合并.有分析认为,这些因素正是房产税试点一再推后的原因.

另外,现行的房产税税制也存在着很多问题：第一,我国房地产税收制度采取“内外有别,两套税制”.原房产税制,既有对内资企业和个人征收的房产税,又有对外资企业和外籍人员征收的城市房地产税,导致纳税人税负不均.第二,税务机关税收监控机制不健全,征收管理难度大,税收收入的增长缺乏弹性.不论是房产税还是城市房地产税,其计税依据和税率都是固定不变的.但从计税依据上看,房产原值在许多城市都与房产现行价值存在较大差距,这样就形成事实上的税基萎缩,税收收入的增长长缺乏弹性性.第三,房产税征收暂行条例政策太滞后,使得房产税征管工作暴露出的问题日益突出,政策的漏洞给税务管理带来了一定的困难.

随着试点城市房产税的施行,通过研究其试行的税制影响从而更多地了解房产税对财政收入以及房价的影响,无论是对未来全国施行房产税改革,还是促进国家的宏观经济协调发展都有着非同一般的意义.

二、房产税改革试点现状

房产税改革初期,就各方观点来看,支持反对各占半数,网上更是争得不可开交.如今,重庆及上海作为试点城市推行房产税改革半年多以来,就住房新建及销售指数情况来看,2011年试点城市房产销售指数数据结果如下：

通过国统局公布的相关数据,我们可以看出,相对于国家,整个2011上半年重庆上海的住宅销售微有上涨,但起伏不大,与其他区域相差无几.与之前有关人士对房产税的推行是否能对房产的火热浇下一瓢冷水的推测无多差别.

然而,就国外推行房产税的情况猜测以来,房产税的推行并非是在短期内作用于房地产业的膨胀式增长,而是在相当长一段时间内潜移默化转移人们的仅仅对房产高价增值的关注点,而至拥有众多房产后多余出来的税重负担,避免炒房现象的加重.

国外亦有依靠房产税打压房地产业泡沫经济的现象.以韩国为例,1997年亚洲金融危机之后,为了快速恢复经济,韩国政府放宽了房产转让制度,实行低利率政策,促进了房地产市场的发展,但也助长了房地产投机,房地产过快上涨,这与中国目前现状基本一致.韩国房地产市场经历过快速增长时期后,韩国政府出台多种赋税制度,包括综合不动产税.2005年韩国政府出台了综合不动产税,征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元的家庭,并根据房产总价值的不同,税率规定为每年0.75％～2％之间.此外,韩国从1961年起实行的财产税,向所有拥有土地、房产、船舶等实物财产的对象征收.如果将财产税和综合不动产税算在一起,拥有高档房产的富裕阶层承担的赋税是很重的,房地产市场的投机行为基本得到控制.

三、后期猜测及几点建议

房产税试行改革后,对房产改革是否能够进行全面推行实施争议颇多.我国房产税改革试行应根据各区域实际情况采取不同措施.如对房产业经济泡沫膨胀的东部、沿海等区域实行高税率征收政策,而对于中西部等经济发展较落后的区域实行房产税低税率优惠政策.

另外,房产税应当作为地方税种来征收,增加地方政府的税收,避免地方政府对房地产业的依赖,政府应就其运用实施监管权,保证税收的取之于民,用之于民.

各界对房产税的争议主要包括有：税率的高低、征收对象的范围以及房产税征收后的运用.对此,几点建议如下：

1　房产税的征收后运用可以“重庆模式”为标.重庆的公租房模式可以看出,房产税的征收能做到惠民利民.如美国主要征收房产税用于学区教育,房产业发达区域同时也是教育优良的区域.取房产税用于解决人民的住房紧张问题,是一项惠民利民,减少民众生活压力的有效措施.

2　应当加重房产保有、转让环节税收.众所周知,房产的热炒是房价攀升的一个重要关键点,但房产的转让环节,在我国房产税制体系设计中,依旧处于流通环节畸重,保有环节畸轻的状况.由于房地产供给缺乏弹性而税收具有转嫁性,开发商的开发税费、交易税费,通过转让转嫁到了购写者身上.通过转让环节增重税负,能减轻购房者压力而加重囤房卖房者负担,促保房产交易市场的健康环境.

3　不同区域、不同时期房产税征收税率可相映变化.由于房地产业的区域性,各区域房地产业不会受到其他区域房地产业的竞争压力.因此,各区域房产税的征收措施可依据其实际情况分别实施不同税率政策.这样,从表面看,政府扶持房地产业似乎是因为其在区域经济增中占支柱地位,而实施不同税率征收房产税,总体上是遏制房地产业.但在特殊时期,如同08年金融危机后需扶持房地产业的发展以支持经济复苏,可施行低税率征收政策.

综上所述,笔者认为未来房产税改革的长征路程依旧很长,作为一项税收体制,其应当结合房产业其他税收体制,进行更多的改良.为促使房产业进一步的健康发展,政府要做的是对房地产市场秩序的规范和对房地产市场风险的防范.