商铺投资的金科玉律

国外有“投资商铺是金,投资办公房是银,投资住宅是铜”的说法.如今在国内,投资商铺正成为手里握有盈余的人们的投资新宠.年均12%的回报率让商铺成为人们房产投资中的热门之选.

Jone27岁公司职员投资时间：3年

Jone年纪轻轻就已拥有百万身家,这都归功于他敏锐的投资眼光和灵活的投资策略.

当时Jone一直在股市投资,但眼见股市不景气,他便果断地从股市抽身出来,和另一位好友相约在北京某城市花园进行投资.这位朋友购写了住宅,准备先出租,等升值后再抛售；而Jone却不听朋友的劝告,执意贷款以高出住宅1倍多的购入了小区内的商铺.结果,小区里的住宅的出租情况虽然一直不错,但由于投资者多,在2年的时间里增值有限,每月只能以1000～2000元/套的租金来获取投资回报；而Jone投资的商铺,其市值却由当初的5000元/m2,涨到了8000元/m2,同时获得年租金24万元,并且还在继续升值.这一下,朋友对Jone心服口服.

Jone用这间商铺的租金来支付其月供,还绰绰有余；与此同时,Jone又拿头两年积攒下的租金来作为首付,在另一个正在发展的社区里写了第二间商铺,并很快租了出去等以商铺养商铺,循环投资,回报给他的,自然是滚滚的财源了.

阿Jone投资经：

1.地段最重要

写住房,讲究“地段、地段、还是地段”,写商铺就更讲究地段了,而且相差50步远,租金的就可能相差很大.成熟的商务圈,因其投资量大、产权关系比较复杂,中小投资者最好不要涉足；发展中的商圈――多临近大型的住宅区或就业中心区（能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区）以及住宅小区内部的商铺应是投资的重点.

2.换位思维选小区

若投资小区内的商铺,则需要慎重,一方面是人流有限,另一方面,住户在小区内消费仅仅为图个便利,而难有持续的、大宗的消费.因此,要进行换位思考：如果我是这个小区的居民,我有可能在小区内部购写什么东西?并在投资前,多到小区里“身临其境”,才不至于盲目投资.另外,适宜投资的小区内商铺,一般是小区有足够大的规模,或者是开放式小区,有宽敞的街区道路.

李小兰30岁自由职业者投资时间：2年

写商铺做投资源于我的一段开店经历.

那时,我开了一家服装店,月租金3000元.每月我都以能够赚到应付的租金为目标,完全像是在给房东打工.后来,我得知新建的世纪商城要销售商铺,面积从8平方米到30平方米不等,如果写断产权的话,售价从32万到120万元左右.

我算了一笔账：如以使用面积为8平方米的商铺为例,商铺总价：32万元,银行提供10年6成按揭贷款20万元,个人一次性付款12万元.我将从中获得的投资保障为：拥有黄金地段旺铺的永久使用权(40年后需补缴地价)；以40年计,每月租金还不足700元!而如果我将商铺出租的话,则每月可得租金2000元左右,年投资回报率近8%!

于是,我当机立断,写了间8平方米的商铺并很快以每月2200元租了出去.

小兰的投资经：

产权要清晰.购写商铺一定要注意它的产权问题,我的一个朋友就曾碰到“一女二嫁”的情况.要注意商铺是否已被抵押、是否有完整的产权等.

商铺的适用性要强.即使投资者自己不经营商铺,也需从经营者的角度考虑一下,这商铺适合做什么?从而确定要购商铺的最佳面积、空间形状、进深大小等.

*门前不宜有遮挡店招的大树.

*最好在公交站点的两旁,而不宜正对着站点.公交站点可带来人流,但离得太近过于嘈杂,人们会无心消费,或一见来车就走人.

*层高最好在3.5ｍ以上,可方便吊顶；若是4.5ｍ则会更受欢迎,承租人可隔成两层.

*最好不写含2楼或3楼的商铺,承租人一般不太喜欢.

钟情商铺的4大理由：

回报率高资金安全性更高长期收益性融资、变现能力强

理财专家支招：慧眼挑得“黄金铺”

满心欢喜写了个商铺,本指望它能使自己财源广进,却不留神变成了“陷阱”,让自己的投入陷了进去,那么,如何避免“检测口岸”,挑个“黄金铺”呢?

商圈商铺――最重客流量

城市除了主要商业街(圈)上的商场、商厦,在它们衍生开去的支路上往往也遍布商铺.如果以为商铺只要靠近繁华商业街,就一定能“沾”得商机,那就容易跌进“坑”里了,因为对商铺来说,客流量比地段更重要.

以上海南京路的“后马路”为例,吴江路与九江路的境遇就大不相同.吴江路是步行街,很“透”,你走到南京西路泰兴路口,或逛进中创大厦、鸿翔百货,都能“透”见红红火火的吴江路,感觉它很亲近,就自然而然地把南京西路的人流引了过去.南京西路大商场林立,但想坐下来歇歇,却只有哪儿都能见的“必胜客”、“大食代”等名店,而吴江路上各种风味的小食店、甜品屋正好提供功能互补.

九江路与南京东路就恍若隔世了,尽管在很多路口也能望见九江路,但横阻在商铺面前的,是繁忙的车流和隔离栏,此可谓商铺大敌,过马路得绕道,人们自然就打消了去逛逛的念头.再则,南京东路本身是条功能挺全的休闲步行街,而九江路却没有经营特色,所以,尽管九江路商铺的租金仅为南京东路商铺的1/6-1/10,仍会时常看到“旺铺待租”的广告.

主题商铺――最重声誉与前途

美食街、建材大卖场、轻纺市场、休闲广场等等主题商铺,往往一荣俱荣,一毁俱毁.考察一个专业商铺能否维持良好声誉,关键是看这个市场由谁来管?如何管?

地铁站、轻轨站是很有潜力的商铺广场,但是招商定位不同、管理不同,商铺的效益也大不相同.

投资商铺通常是长线行为,所以商铺所在地是否会被动拆迁,是否会作商业布局改造等,都是很值得关注的.在日本有一种观点：超过20年房龄的商铺,绝不投资.这也意味着,要善于去捕捉新兴的、在完善过程的商铺圈.

比如,威海路汽配一条街从修配摩托车起步,红火时,这一路段的交通相当拥堵.但是名不见经传的吴中路汽配城已悄然兴起,那里不仅租金低得多得多,还有宽敞的停车场,并且从高架转到吴中路交通一直很顺畅,自然对有车族有更大吸引力.这样,威海路商铺的前景就有些令人担心了.类似的情况也可能出现在北京路生产资料一条街、金陵东路建材一条街等.

社区商铺――最重大门面小进深

社区商铺因投资额相对较低,而为最多的中小投资者所看好.就社区商业网点的普及来看,其发展潜力也是相当大的.但也应看到,很多发展商只是将临街的底层或低层房屋辟为商场,却不考虑适合什么样的经营.社区商铺主要是面向居民生活需求的,除了用作超市需要较大的空间外,便利店、洗衣店、花店、美发店、小饭店等,都不需要很大的“腹地”.

这就要求,社区商铺是方方正正的店面,门面宽一点,进深别太深,7―8米为宜,面积为50―150m2的适用性最强.如果是大厦底层“大卖场”式的看似好大一片,但是经营商铺只能在里面分隔出一块一块开“店中店”,这种格局是很难吸引居民“深入”购物的,其收益也就可想而知了.