生效法律文书确定的居住权登记机构可否为之登记

某市登记机构询问：甲、乙双方在人民法院通过民事调解离婚,调解书明确原来已登记为双方共有的房屋归男方所有,但女方对该房屋享有永久居住权（女方为渐冻人）,像这样的情况我们应该如何登记手续?

金绍达：我国《物权法》（草案）曾经将居住权列为他物权,并在《物权法》（草案）中单独作为一章.居住权是无偿地对他人所有的住房及其附属设施享有的占有和使用的权利.在一些国家的立法中,居住权作为“人役权”的一种（人役权是“役权”的一种,是对应地役权的一种他物权,地役权是为特定的不动产的便利而设定的权利,而人役权是为特定人的便利而设定的权利）.由于居住权是为特定的人而设立的权利,因此,居住权只能由特定的人行使,不得进行转让,也不能继承.居住权人死亡,居住权即告消灭.为未成年人设定的居住权,则在居住权人成年时消灭.除当事人另有约定者外,居住权人也不得将居住的房屋出租.

在《物权法》立法过程中,对于在我国是否要设立这一项物权有较大的争议.有些学者认为这类现象很少,因此没有必要设立居住权.而在实际上,社会确实存在这类现象.如：有的房屋所有权人收留了他人的遗孤,但因是收留而不是收养,被收留人没有继承权,房屋所有权人担心在自己去世后其继承人不让收留的未成年人居住,而希望能事先为其设定居住权.类似的情况还有为雇主怎么写作多年而没有居所的保姆,以及当事人因各种原因的约定.居住权如经法律规定,也应当进行物权登记,领取房屋他项权证.

渐冻人并不会因其患有这一疾病而影响智力,仍然具有完全的民事行为能力.本例中双方自愿约定女方有永久居住权,并经人民法院确认符合法律规定.人民法院的调解书作出后,经当事人签收即具有法律效力.

人民法院的调解书和判决书、裁定书一样,都是法律文书.登记机构可以凭生效的法律文书为男方转移登记,将房屋所有权登记为男方所有.由于我国《物权法》并没有将居住权列为物权的一种,所以,按物权法定的原则,登记机构不能将居住权当作一项权利进行登记.

如果日后男方反悔而将房屋出售他人时,则有可能会损害女方的利益.如果对女方这种居住的权利仅仅是双方的约定,则只是一种债的关系,登记机构毋须在登记簿上对这种关系作记载.但这种约定成为人民法院生效法律文书的内容后,对诉讼当事人就具有约束力.登记机构对此还是尽到审慎的注意的义务为好.因此,建议在按调解书为男方转移登记时,在登记簿中附记：某某人民法院某某号民事调解书确定,该房屋某某（女方）有永久居住的权利.

从本例可见,在现实生活中,这类权利还是存在,立法时不应以这类现象数量的多寡来决定（如地役权虽然被《物权法》列为他物权,但实际上很为少见）.否则会给当事人带来不便,也让司法机关和不动产登记机构对这类问题难以处理.

王春敏/责任编辑