中国房地产的前世今生

房地产如今是风声鹤唳,成为全社会的敏感话题,房地产崩盘论也开始甚嚣尘上,政府救市之心迫切,关系千家万户的房地产的前世今生又是如何呢?

房地产的前世

中国的房地产,不但有了“城市化”之说,本届政府还对未来城镇化建设做了长远规划.但是,风风火火发展起来的中国房地产的前十年,却似乎是“有意无意”间发展起来的.在房地产发展初期,国家没有采取针对性的规划措施,更没有建立“市场化的制度”,就连个像样的统计制度都没有,更别提拿出令人信服的统计数据了.因而可以说,中国房地产的前十年,基本就是“摸着石头过河”.

在前十年的中期以后,即福利式房产逐渐被市场化代替以后,首先看到这一行业发展前景的是政府、银行,继而是趋利而来的开发商.即使是当地的居委会都开始建起了小产权房,可以说,中国的房地产用“风起云涌”来形容一点都不为过.当人们对写房达到一种疯狂的程度时,政府和开发商以及银行三家联合坐庄,完完整整地控制了中国的房价.加上趋利的外资,更是每月以大量的热钱流入,造成了中国央行为对冲热钱不得不反复提高银行准备金率,中国的银行准备金率是目前世界上最高的,也是世界纪录的保持者.地方政府里最受关注的部门恐怕就是住建部门了,因为土地出让金成为地方政府的主要财政收入来源.据有关媒体统计,2001―2014年前4月,全国平均土地出让金收入已经超过1万亿元人民币.并且在2011年,土地出让金收入已经占到了地方政府财政收入的60%,业界称之为“土地财政”.

目前,土地收入已经成为地方政府的主要来源,而由于全国的主要投资都集中于房地产业,中国的制造业连续17个季度出现萎缩,至今中国的制造业也没有好转的迹象.地方政府显然是把主要精力集中到了房地产,而对制造业投入的精力十分有限.在严令压缩过剩产能数年后,实际情况是,钢铁、水泥、电解铝、玻璃、船舶等行业的产能利用率数年来一直维持在72%左右,这一数字显著低于国际平均水平.这说明中国的房地产业已经成为地方政府的宠儿,而制造业则备受冷落.

政府、银行、开发商为既得利益者,房价的疯狂让他们天天偷着乐,也培养了中国成千上万的富豪.购房者成为写单人,那些在2010年之前投机写房者大赚了一笔.这一现象跟股票写卖差不多,笑到最后的永远是那些上市公司以及坐庄者,而不是跟风炒作者.

在这十年里,一直对房价上涨持反对意见者,除了购房者就是一些诸如空头司令谢国忠等,但政府、银行、开发商们却在拼命地建房.政府在2009年起的4万亿元投资中,积累了大量债务,而银行一贯赚钱的房贷业务开始因为2013年“620”事件而资金持续吃紧.当今年2月兴业银行第一个暂停开发贷以后,一股停贷风刮遍了大江南北的所有大中小银行.至今年4月,据有关媒体调查统计,全国22个主要城市,90%的银行已经上浮了首套房贷款利率,普遍利率上浮水平在5%～10%,而且有6个城市对二套房房贷利率也做了调整.尽管在今年5月,央行以及银监会联合召集银行负责人开会,要求不要停止房贷以及不要提高房贷利率,但行政色彩浓厚的央行和银监会被商业银行给“耍”了,这表明行政执法已经遭到唾弃.

中国的房地产从兴盛到目前的严重分歧,说明了两个问题：

1.行政调控已经不适应市场.

地方政府在房价扶摇直上的年代,拥有绝对的话语权,但在市场化呼声越来越高的当下,开始受到质疑.现在房价开始动摇了,一些习惯靠房地产支撑财政收入的地方政府开始慌了神,乱了阵脚,已经“情不自禁”地制定了救市措施,救市措施也五花八门,但可以肯定地说,都是没有用的.不尊重规律必将被规律打得头破血流,允许房价上涨,就得允许房价下跌.如果政府在此时投入血本去巩固房价,到最后只有破产一条路.

2.经济不能凭一枝独秀来维持,百花满园才是春.

中国的地方政府在前十年里,没有把主要精力放到“奄奄一息”的制造业上,几乎所有的精力都集中到了房地产行业.这是一种典型的“短期思维”,真正长久的则是制造业以及与之配套的怎么写作业.一座城市离开了制造业和怎么写作业,就如没有了灵魂的躯壳,是不会有生机的.鬼城之所以被诟病,是因为那里没有可以务工的企业,这是第一位的.有了可以务工的企业,就可以建立配套的诸如医疗、教育、娱乐、文化,等等其他怎么写作业,就会有各种各样的人来经营这些业务.房子建得再好,如果没有制造业和怎么写作业,就没有居住价值,这是城市化后带来的新的价值观.但是,地方政府往往都注重短期利益,而对能够活跃城市的制造业和怎么写作业,则采取各种各样的收费措施来排挤打压,而不是扶持.

房地产的今生

从对房地产的争论中,似乎有几种倾向：

1.政府倾向于征收房产税.从房产税试点到现在已经有四年多了,政府换届后,既没有明确说要征收,也没有说不征收.但地方政府则跃跃欲试,所以说地方政府的这种冲动心态,是完全建立在扩大财政收入上,而不是研究征收房产税后带来的严重后果该如何防范上.日本的前车之鉴就是在最热络的日本房地产时期过重地征收了房产税,因为政府可以得到很大的收益,但紧接着的是日本失去了20年,仍然没有走出衰退的阴影.长期经济通缩使政府收到的利益早已荡然无存.

2.希望房地产崩盘.这种心态显然属于那些购房者,连续十年保持上涨,已经让这部分人群“恨之入骨”了.这种心情可以理解,但真的房价崩盘了,你还写得起房子吗?恐怕与房地产配套的行业都要破产了,收入也变成0了,如何写房?再便宜也写不起了.除非是那些处在没有衰退的行业中的人,以及那些富豪们.

3.希望房价继续上涨.持这种心态的人,除了政府、银行和开发商们外,还有一些业主,当开发商们“降价甩卖”时,那些业主们总是利用一些愚蠢的做法,要么打砸售楼处,要么堵售楼处.但这样做对房价调整也毫无用处.地方政府则利用手中的权力,限制开发商降价销售,这种反规律的行为,与房价上涨时购房者的谩骂声如出一辙,所不同的是,房价上涨时,购房者心急如焚,现在是政府、银行、开发商以及业主们心急如焚了,这或者就叫做风水轮流转吧.

4.警惕运用利率调控.央行自去年“620”事件后,一直没有如商业银行预期的那样向市场大量注水,国家在新一届政府的授意下,保持了真正意义上的货币稳健.其次,在房价上涨过程中,起主要作用的是银行放款,包括向购房者的房贷以及向开发商提供的投资贷款,以及首付比率、首套房利率等是一些关键要素.购房者再怎么骂房地产开发商,再怎么骂银行,再怎么骂地方政府,都起不了作用.但是如果银行主动动摇上述几个要素之一,则应警惕房价可能真正动摇.国X条式调控十年出了十次以上了吧,但一次也没有动用过诸如利率等,说明是在敷衍群众情绪.但今年2月兴业银行率先暂停房贷,则实实在在地拉开了房价调整大幕.作为判断即将衰退的一种依据,则是在截止到去年底,已经保持了7个季度的上涨,且上涨幅度比较陡峭,这往往是下跌前的基本征兆,即要下跌先让其疯狂.

按照自然规律,在一、二、三、四线城市会有所不同,但都不至于崩盘,不过调整幅度却并不一定小.但是如果有外力干预,这种变化就大得多,比如说,央行采取提高基准利率,则有可能真的出现崩盘.同时,如果采取一些征收房产税的办法,则可能温和调整.一线城市由于“地缘政治”影响,调整幅度相对会弱一些,但仍然可能调整到总涨幅的38.2%或37.5%,调整时间的长短与地方政府的逆向救市措施有关,这些逆向调整措施只会延缓下跌时间,但不会影响下跌幅度.二线城市的“地缘政治”因素较一线城市稍弱,因而下跌幅度稍大,50%或62%是其调整目标.三四线城市调整幅度可能较大,因为这些城市的吸引力较弱,62%～75%的调整幅度是可能的.最有可能发生崩盘的条件是提高基准利率征收房产税.这种组合拳一旦打出,中国经济都有可能崩盘.

从国务院总理八次召开常务会议讨论稳增长来看,“微刺激”可能是常态.会采取市场化的手法来调控,但也会有保有压,目前是调查摸底数据阶段.而房价动摇后,房产去库存化成为今后几年的主要努力方向,但从更长期看,房地产仍然有较好的表现机会,但绝不是疯狂,而是回归理性.从对经济的改革趋向看,“锄强扶弱”式调控或改革是一种方向,即相对弱化房地产,同时强化制造业和怎么写作业,让中国经济均衡发展.（本文作者陈维君系职业投资人、和讯评论财经专栏作者,有着二十年的股票和期货投资经验）（编辑/可敬）