房地产登记簿的管理

摘 要：伴随着科学技术的发展以及人们社会观念的发展,房地产登记簿管理中存在的一些问题越来越引起人们的关注.为了适应社会的发展,满足人们的需求,房地产登记簿的管理势必进行变革.

关 键 词：房地产登记簿管理

随着科学技术的进一步发展和法律法规的相关配套的实施,我们的社会观念也会随之发展.在人们社会观念发展的促进下,我国各项管理制度遭到越来越多的质疑,房地产登记簿的管理在一些方面也引起了人们的关注,对房地产登记簿的管理方式与方法进行必要变革也就变得势在必行.

房地产登记簿是对个人或集体房地产进行有效管理的重要凭证与依据,对实现房地产管理的规范化和制度化具有非常重要的作用.所谓房地产登记簿,指的就是有国家相关不动产登记机构依据相关的法律法规并经相应的程序和标准来记录不动产（房地产）标示及其附着其上的物权状况由具体管理部门进行登记并由此产生法律效力的文件.

1房地产登记簿管理改革的必要性

房地产登记簿作为国家机关重要的法定文件和重要资料,影响重大,为了有效的管理房地产登记簿,我国《物权法》第16条第2款规定：“不动产登记簿由登记机构管理”.因此,我国房地产登记簿的保存是由房地产登记机关进行的.然而《物权法》只规定了保管单位,但是对于保管期限并未做具体的规定,在房地产登记簿的保存过程中,可能会发生一些意外,这样就涉及到了房地产登记簿的保管在出现意外时如何进行法律责任的界定以及重办与补办的问题.我国《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第16条第2款明确规定：“城市房屋产权档案必须长期保存.如果发生丢失或者损毁时,应当及时采取补救措施.”按照这一暂行办法的规定,对房地产登记簿的管理不仅涉及到管理部门,也关系到房地产权的所有者.在管理层面,相应的管理机构必须对房地产登记簿相关档案进行长期的妥善保管.在所有权人层面,一方面必须做好房地产登记簿的保管工作,另一方面还必须当登记簿发生丢失或损毁时及时到相关管理部门进行补办.由此,我们不难看出房地产登记簿在管理和使用中的极端重要性.这种重要性既体现在国家管理要求的严格上,同时也体现在登记簿对所有权人的重要性上.因此,对于登记机关而言,如何更好的进行房地产登记簿的管理就成为其工作中的一个重点和难点.随着《物权法》在我国的颁布和实施,公众房地产权的申请和登记数量持续增加.在此情形之下,单纯依靠国家的房地产登记机构工作人员的工作来满足社会大众查阅、核对以至补办房地产登记簿的工作已经很难实现.这样一方面给工作人员带来较大的工作量,另一方也难以满足公众的查阅需求,还有就是也不利于房地产登记簿的永久保存.

房屋登记簿作为房屋真正的“”是所有者对于房屋拥有所有权、使用权等各项权利的“通行证”,但是伴随着人们对于房地产登记簿的管理中存在的诸如保管、重办、补办、查阅以及电子化变革产生的种种质疑,房地产登记簿的管理的变革势在必行.

2房地产登记簿管理的变革途径

房屋登记簿要想真正凸显出其重要性和作为房屋真正“”的身份,必须在对其管理中适应社会发展的大趋势和满足人们对其需求.为此,我们对于房地产登记簿的管理提出以下几点改革途径：分级保管、正副本管理、审核验证查询制度、电子化转变.

2.1分级保管在房地产登记簿的管理改革中,首先就应该对其保管的方式与方法进行改革.目前我国的房地产登记簿的管理模式多数仍是传统的混合式管理,这种管理模式一方面造成了登记簿保管中的混乱,另一方面也不利于对其进行分门别类的科学管理.正是看到了混合式管理的诸多弊端,许多房地产登记簿管理机关正在努力实行更为科学的分级保管.所谓分级保管,指的就是管理人员按照房地产登记簿的保管年限进行科学的划分,将不同年限的登记簿进行分门别类的处理与保管.分级保管这一模式是在充分借鉴国外（特别是法国）不动产登记簿的先进管理模式提出并发展而来的.其具体做法如：房地产登记人员并不需要将保管部门提供给自己的各种等级文件逐一进行妥善保管,而是只需对五十年以内的相关公示文件进行保管即可.在保管年限介于五十年与一百年之间的文件,登记人员只需将其交由专门的保管部门进行保管即可.而对于那些保管年限超过一百年的文件,则应交由省级或国家级的档案馆进行专门管理.借鉴国外的这一先进经验,我国房地产登记机关在房地产登记簿的管理中同样也可以对其接受的房地产登记簿按照一定的年限进行划分,将一定年限以上的房地产登记簿移交给专门的国家机关进行妥善保管,房地产登记部门只需保管部分保存年限相对较短的房地产登记簿即可.此外,为了进一步保证房地产登记簿安全妥善的保存,房地产登记簿保管部门还需要设置专门的房地产登记簿保管库房并且采取.

2.2正副本管理为保障房地产登记簿的安全,登记机构在制作房地产登记簿的时候制作房地产登记簿正本和房地产登记簿副本,将房地产登记簿正本和房地产登记簿副本分开保管.一旦房地产登记簿发生损毁或遗失等意外时,登记部门就应该根据当时登记所留的副本进行登记簿正本的补办工作,并且在补办完结之后还应及时告知房地产登记簿权利人.当房地产登记簿正本和副本用纸发生损毁或样式需要变更时,登记部门要按照具体要求并严格依据原始信息进行正副本的重办工作.

2.3审核验证查询制度房地产登记簿是体现房地产及其权利事项信息的确定性载体,为适应登记公示的实体规则,房地产登记簿必须能为社会公众了解、知悉、查阅和复制,这体现了登记簿的公开特性,也即学理中所谓的“形式公示”,以与实体法中的公示相区分.不过,房地产登记簿同时牵涉权利人的财产信息,具有一定的私密性,在公示和保密这两种矛盾的利益和价值之间应何去何从.针对这种情况,在房地产登记簿查阅方面我们建议审核验证查询方式.首先,界定查阅主体.其次,现场、网上审核查询制度.建立现场和网上查询两种机制,两种机制均建立固定的查询申请模式,申请人按照查询申请要求提供相应的查询资料,登记部门予以审核查询资料,审核合格开放查询权限.最后,房地产登记簿被查询后登记机关采用一定方式例如短信通知等方式告知房地产权利人其登记簿于何时被何人进行了查询,以保障房地产登记簿权利人的合法权益.

2.4电子化转变上世纪90年代后,中国大力发展了通信和信息联网的基础设施建设,21世纪是信息时代,在这个高科技的信息时代,什么都已走向电子化.也正是在这一背景下,房地产登记簿的管理必然也要朝着电子信息化管理的方向迈进.电子信息化管理必须依托完善的管理平台,就房地产登记簿管理而言,首先就必须建立公共查阅平台和档案管理平台.通过这两个操作平台作用的充分发挥,最大限度的满足公众查阅以及档案管理的需求.在建立以上两个平台的过程中,尤其要注意电子信息录入的科学性和规范性.电子信息化管理最基本的依托就是数字化,因此,要努力将房地产登记簿的相关信息进行数字化处理,保证其能方便的进行查阅和管理,而这也是房地产登记簿电子信息化管理的关键所在.

随着我国社会主义市场经济的日趋发展和不断完善,法律法规相关的配套相继实施,人们的社会观念也在不断的发展,房地产登记簿的管理也会日益完善.总之,房地产登记簿的管理的变革是一项复杂的系统工程,绝不可能一蹴而就,毕其功于一役,房地产登记簿的管理工作必然会随着我国经济和社会的发展不断引向深入和完善.