宅基地转让

[摘 要]农村宅基地流转是我国农村改革和城镇化进程中的一个重要的问题.而农村宅基地的流转,对于促进资源的合理化利用将有深远的影响.文章阐述了我国目前限制转让的效果,并结合‘宋庄画家案’,分析了宅基地转让的障碍和必要性.

[关 键 词]宅基地；限制转让；转让；必要性

农村宅基地转让是目前我国新农村建设,和城镇化进程的一个重要问题,引起了法学界的广泛争议,特别是‘宋庄画家案’更是引人深思.

一、宅基地转移的制度演变

法院对‘宋装画家案’判决的法律依据,是根据我国目前的《土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租于非农建设”；但我国《土地管理法》第六十二条第四款同时规定：“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准.”可见农民是可以卖房的.但只能在本集体组织范围之内,限制宅基地的流转.那么到目前为止,限制宅基地的转让制度是如何演变过来的呢?自1949年以来,我国农村宅基地经历了从自由转让到限制转让的阶段.1950年的《土地改革法》明确规定,农民从土地改革分得的宅基地由政府发给土地所有证,承认农民自由经营、写卖及出租其宅基地和地上屋的权利.但从1959年至今,宅基地属于农村集体经济组织所有,不允许宅基地转让.近期,于2007年12月30日,国务院发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次重申“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购写宅基地、农民住宅或‘小产权房’.”尽管已有上述的法律和政策,但单纯限制宅基地转让的方法,已显示出其不符合我国当前市场经济体制的大环境,也不利于最大化的保护农民的利益.因此,在理论的研究上,对农村宅基地能否自由转让的问题,仍存在较大的争议.

二、法学界的主要观点

在制定《物权法》的过程中,有过设想放开宅基地的使用权的转让和抵押,但考虑到各方面的条件仍不成熟,所以没有放开对宅基地转让的法律规定.因此,学者们对此观点也是有重大分歧,有的认为限制宅基地的自由转让是符合当前形势的,理由是：如果允许宅基地和宅基地上的建房,自由转让给非集体经济组织的成员,农民将是交易中的弱势群体,要受到交易对方的盘剥而无法从交易中得到好处.[1]而认为应当允许宅基地自由转让的学者,则认为：首先,农村宅基地和宅基地上的建房不总是生存必需品和生活基本保障,农民可能有不只一处宅基地和宅基地上的建房.[2]其次,如果按照宅基地是农民唯一的生活保障的逻辑,就应限制其的转让,那么,现行法律就不仅要限制其对非农集体经济组织成员的转让,也要禁止转让给本集体经济组织的成员.[3]以上,就是学者们所持的不同的观点.

三、允许宅基地转让的必要性

首先,物的价值不在于所有,而在于所用,只有在使用过程中才能保持增值.[4]当前许多农民事实上已进城居住、就业,其在农村的住宅早已不再居住,如果国家允许和鼓励转让宅基地,这部分农民就会兑现宅基地的收益,也可缓解在城市就业竞争的压力.而在偏远山区容易产生交易风险,其实在那里也基本不存在宅基地转让的市场需求.所以,没有必要使用“一刀切”的政策,完全可以在有条件的城市郊区试着允许宅基地的自由转让,以保护农民利益的最大化.

其次,农民毕竟是处于弱势群体,因此在宅基地自由转让的交易过程中,政府可以出台一系列的措施与规定.在促进交易的同时,保护宅基地拥有者的利益.用宏观的政府这只“无形的手”促进交易市场的规范化,而完全没有必要只是绝对的禁止.另外从国家统计局的数据来看,从1990年开始,我国每年有1.4亿农村人口在城市与农村之间迁徙,等待进城定居的机会.可见,在未来相当长的时期内,越来越多的农民将会由农村向城市集中,是我国城市发展的必然.

最后,有学者担心,若允许宅基地自由转让,会出现农民流离失所的悲惨境地.对此,一方面,可以在社会保障方面,扩大社会保障的范围,惠及到所有农民.虽然,目前社会保障还不能达到理想的状态,但可以在城市的廉租房和经济适用房的操作过程中,真正的发挥其福利的作用.另一方面,我们也应该充分相信农民的理性,如果其生活非常贫困,也是不会出让其仅有的宅基地的财产的.但是政府的财力无法给农民提供保障,也不应限制转让来影响农民进行自力救济.目前,农村宅基地转让,已是城市郊区许多农民的意愿.政府可以像开发经济特区一样,先在某个地区试行,不断进行摸索和改进.一方面,可以带动农村经济地发展,也适应市场经济体制下发展的客观要求.另一方面,也有利于新农村的建设,增进了农民的利益,提高了农民的生活水平.

[参考文献]

[1]孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩[J].法学评论,2005,(04).

[2]韩世远.宅基地的立法问题――兼析物权法草案第十三张“宅基地使用权”[J].政治和法律,2005,(05).

[3]郭明瑞,关于宅基地使用权的立法建议[J],法学论坛,2007,(01).

[4]乔新生.物权法[Ｍ],三审触碰中国体制改革核心难题[Ｎ].中国经营报,2005,(07).

[作者简介]苑永芳（1981―）,女,山西人,包头铁道职业技术学院,研究生,研究方向：宪法学与行政法学.