小产权房实证调查与法律

摘 要 目前,小产权房呈蔓延之势,已经成为了我国热点社会问题之一.认真理顺小产权房的法律关系,对其进行合理处理与疏堵防治,己经成为当前一项紧迫的研究课题.

关 键 词 小产权房 法律对策 实证调查

中图分类号D920.5 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)03-078-01

目前,各地商品房售价不断攀升、土地资源日趋稀缺,几乎所有大中型一线、二线城市均出现了以旧城改造、城中村治理、新农村建设等名义违规开发的所谓小产权房.即使原建设部、国务院分别于2007年6月、12月先后发布购写小产权房的“风险提示”、劝禁城镇居民购写小产权房“通知”之后,仍有大部分城市在集体土地上违规开发、建设小产权房,呈蔓延之势.

一、小产权房的定义及其法律性质

法律上并没有对“小产权房”进行定义.小产权房只不过是社会上一些约定俗成的称呼.目前有几种主要分类方式:一种是针对房地产开发商的产权而言,将开发商的房地产权叫大产权,而购房人的产权则叫小产权,这种区分是因为购房人的产权是由开发商的一个产权分割出来的.一种是针对房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的则叫小产权.按这种区分,普通商品房就是大产权房,而单位自建房、经济适用房等政策性住房便是小产权房.但这两种区分并无法覆盖目前日益蔓延的小产权房.本文研究的小产权房,是指在集体土地上建设的,由本集体经济组织以外的单位或个人购写的,没有取得合法房产证明的房屋,一般被称为“乡产权房”、“农民工房”、“集体用房”或“野楼盘”等.本文认为小产权房的存在是违反国家现行法律法规的,因为依照相关法律规范,县级以下的乡镇、村集体,是没有资格发放房屋产权证书的,仅取得乡镇政府颁发的乡镇房屋所有权证书及房屋所有权(使用权证书)等,而无法获得由县级以上房产管理部门颁发的房屋所有权证和土地使用权证的违法法律强制性规定,是无效的.

二、小产权房的发展现状

小产权房在全国各地发展迅速,社会各界人事都给予了高度关注,但苦于地域辽阔,暂时没有关于小产权房的具体调查数据公布,只有某些地方上的不完全统计,因此小产权房目前的总体发展规模难以统计.

根据2007年中大恒基的统计数据显示,北京400多个在售楼盘中,小产权楼盘约占市场总量18%.而2007年深圳有高达40%多的住宅销售是小产权房(又称为农民房),已经有小产权房建到24层,从外表和配套设施看,有向正规商品房看齐的趋势.重庆小产权房的现象也较为严重,重庆各区目前都零散分布有小产权房.尤其是经济落后的贫困县城口县,在2009年2月的调查整治中发现,单在县城规划区就有非法建设小产权房占地15000余平方米.小产权房的迅猛现状令人堪忧.

三、小产权房产生的原因及解决的对策

小产权房产生的原因主要有以下几个方面:

1.农村土地产权制度不规范.从《土地管理法》第10条上看农村土地集体所有权界限不清楚,导致集体土地所有权行使过程中严重出现的越位、缺位.长期以来,农村集体土地所有权法律主体不明确,土地产权虚置,在当前新农村建设如火如荼之际,经济利益面前前,各所有权主体竞相而上,又不愿意承担保护土地的责任.

2.土地管理执行力度不足.即使目前土地管理部门实行了省以下的垂直管理体制,并配套出台了土地督察制度、省长负责制等规范,但仍然存在基层土地管理部门被迫甚至主动与地方行政机关联手进行违法违规土地操作,造成对地方政府土地违法行为制约的监督失灵.

3.房屋虚高且住房保障体系不完善.住房保障体系不全及房价虚高是小产权房产生的重要经济原因.我国住房保障体系发展滞后于房地产市场化进程.而相比较之下小产权房售价只相当于普通商品房的50%到30%甚至更少,虚高的房价促成了小产权房的大量现实购写需求.虽然没有合法产权,大部分中低收入者无奈下只能将其作为解决住房问题的选择.

4.新农村建设规划不合理.2006年1号文件大力推进新农村建设,但只是指导性意见,缺乏具体操作规范,给小产权房留下了很大的灰色空间,比如将多余房屋向城镇居民出售,甚至建设面对城镇居民需求的小产权房.

小产权房问题产生的社会危害是及其深远的,解决小产权房问题已经刻不容缓.对小产权房问题应该采取恰当的处理方式,实行堵疏结合.最根本的措施是加快农村土地产权体制改革,对农村土地的产权界定、土地利益分配进行规范,让土地产权运作形成一套长效机制,同时完善现在土地产权制度,使土地的权利和责任更为清晰,大力发展土地资产合法流转市场,进一步深化农村土地管理改革,真正发挥土地管理部门对土地的监督作用,增加土地的集中统一管理水平,赋予土地管理部门必要的行政处理权,必要时应建立与司法机关的联动机制.

四、总结

小产权房成因错综复杂,利益牵扯面广,要对其进行有效防治应该从多个角度入手,同时维护法律的权威性和国家政策的稳定性,注重社会主义和谐社会的构建和力求公平合理等原则.随着住房保体系日益完善,在较好地解决了中低收入者的住房问题之后,小产权房终将缺乏消费者需求,其开发建设必然会逐渐收缩,最终将会失去市场生命力,退出市场.