房地产金融市场的风险

摘 要:分析当前房地产金融市场面临的主要风险及问题,并针对这些问题提出了具体的应对建议.

关 键 词:房地产,金融市场,风险

一、房地产金融风险概述

房地产金融就是发生在房地产领域中的货币资金与货币信用的融通.其作用就是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金,支持房地产开发、流通和消费,促进房地产再生产过程中的资金良性循环,保障房地产再生产的顺利进行.

由于房地产金融的融资对象与一般商品不同,所以房地产金融具有以下四个特点:一是需要融通的资金量大,二是房地产金融具有较强政策性,三是房地产金融债权有保障,四是房地产流动性可通过证券化经营来弥补.

房地产金融风险是指房地产作为一种有形资本在金融信贷扩张的推动下出现的货币大幅上升,并在进一步的流通运动中因为宏观和微观经济环境的不确定或信息不完全而导致未来房地产资产的货币出现急剧下跌,从而蒙受经济损失的可能性.房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险.房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机.

房地产金融风险的特点在于:一是社会性.社会性指的是我国目前房地产企业对银行的依存度过高的问题,一旦房地产经济发生波动,导致金融机构偿债能力不足,容易引发金融机构的倒闭和社会动荡,二是扩张性.现代社会房地产金融机构与客户之间、房地产金融机构互相之间都存在大量的债权债务关系,从而形成金融风险扩张性机制,三是可控性和周期性.

二、当前房地产金融面临的主要风险与问题

(一)市场风险

从2004年开始,部分大城市房地产市场上涨较快,出现地区性的房地产热,而后这种房价上涨势头一直扩大到更多的中小城市.房地产上涨过快容易造成市场过分偏离其真实价值,从而产生泡沫.一旦泡沫破灭房地产下跌,作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水,给银行带来不小的损失.

(二)金融风险

开发商仅仅只投入少量资金,而后大量的资金则来自于银行.一旦开发商还不了贷款,银行就被套住.如果经济形势不景气,房价可能会在一夜之间跌落,开发商也可能会在短时间内消失不见,因此会给金融机构留下坏账,这往往需要很长时间才能消化.国际货币基金组织的经济学家曾经做过一个研究,通过对世界各地多起银行危机的案例研究得出了一个爆发银行危机的先兆:开始时住房市场的房价涨幅超过20%,在随后两年时间内下跌15%,那么之后银行就会无一例外的出现危机.

(三)银行的过度支持

银行在竞争压力下迫切需要发展壮大,吸收的存款要及时贷出,经常投资于高速发展的房地产业.原因在于:由于房地产的快速上涨,使持有大量房地产的银行拥有更大的银行资本规模,改善了银行的资产质量和盈利状况.结果又会带来房地产新一轮的攀升,这样一种循环过程必然会导致与实际价值的偏离,也就形成了日益膨胀的“房地产泡沫”.

(四)供求关系带来的房地产业金融风险

我国的住房政策是鼓励中低收入家庭购写住房,逐渐形成了住房需求持续旺盛的市场现状,根据供需原理,供不应求必然导致房价急剧上涨,紧随其后的就是房地产开发商新一轮的开发热潮,消费者对市场持续涨势的预期.在这样一个过程中,很多消费者试图通过写房再卖房来进行以获取高额利润.这些因素的存在都为房地产市场金融风险的提升带来隐患,同时,个人住房贷款的增加也进一步提高了银行信贷在房地产业的资金比例,进而推动了房地产市场的过度繁荣和泡沫化.

三、建议

(一)商业银行自身应加强管理,提高风险防范能力

首先,完善银行自身监管机制.加强银行信贷人员的专业素质培训,提高专业人员的道德素养,避免为个人利益而损害国家和集体的利益,其次,加强对金融机构的管理.不仅要控制资金供给量还要避免信贷过于集中.

改变房地产融资单一集中于银行的局面,制定各种政策鼓励房地产企业通过多种方式进行融资.鼓励实力强信誉好的房地产公司发行公司债券,吸引社会闲散资金进行房地产投资,吸引信托基金、海外基金等投资房地产业.同时,在逐步完善房地产金融一级市场的基础上,逐步建立和完善房地产金融二级市场,并加快探索、开发新的房地产金融产品.

房地产金融市场的稳定对于国家政治和经济都具有重要的作用,因此政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控,有效控制房地产金融风险,引导房地产金融机构有序竞争,保证房地产金融市场的健康发展.银行应对房地产市场进行深入的调查和分析,提高自身研究判断的准确性,实行房地产市场信息披露制度,及时发出预报,果断采取相应措施,对金融机构进行调控和引导,加大监管力度.

(四)加强对房地产金融风险的监测,完善房地产金融的法律环境

通过立法对房地产金融所涉及的各个方面进行规范,明确各有关主体的权利和义务.确定房地产金融的法律地位,同时要建立健全有关房地产金融的法律法规,创造有利于房地产金融业务发展的良好环境.保证房地产金融市场的健康发展,有效控制房地产金融风险.