我国房地产市场法律监管的问题

摘 要房地产市场的发展状况是关系国计民生的重大问题.近年来,我国房地产市场正在经历一个逐步规范和完善的过程.政府宏观调控力度不断提高,法律监管措施不断增加,国内房地产市场面临着稳定和良好的发展环境.但是不可否认的是,现阶段房地产市场法律监管仍然存在一些空白点和盲区.本文从分析现阶段我国房地产市场法律监管体制的特点出发,结合当前宏观经济形势,就如何有效地完善法律监管体系进行了研究.

关 键 词房地产市场法律监管宏观经济

中图分类号:D922.29文献标识码:A文章编号:1009-0592(2010)11-108-01

房地产行业的发展状况是关系国计民生的重大问题.随着我国社会主义市场经济的快速发展,国内房地产市场不断升温,市场规模不断扩大,产业经济轮廓已经得到体现.政府始终将房地产业的健康发展作为社会主义市场经济的重要组成部分,出台了若干宏观调控措施,构建法律监管制度体系,共同规范房地产行业的发展,经过实践检验已初见成效,但是由于法律监管体制尚不完善,一些监督机制没有得到有效落实,还有一些现行法律没有规范的政策盲点和空白,这直接导致了部分地区房地产行业的发展过程中出现许多问题.笔者认为,完善法律监管体制,是解决现阶段房地产市场发展过程中面临问题的根本途径.

一、建立房地产行业法律监管体制的必要性和重要意义

1.社会主义市场经济必须在法律的制约监管下有序运行.社会主义市场经济的发展方向是“统一、规范、竞争、有序”,其根本是法制经济.市场经济的健康发展离不开法律的制约和监管.房地产行业是社会主义市场经济的重要组成部分,其生存和发展同样离不开法律监管体制的制约和规范,因此建立和完善房地产行业法律监管体制是社会主义市场经济的本质要求.

2.建立法律监管体制是房地产行业自身发展的要求.房地产市场特殊性在于其提供的是住房这种特殊性商品,这也决定了其市场需求非常稳定和旺盛,同时房地产商追求最大限度的赢利,投资者的加入使房地产市场更加变幻莫测.由于土地资源的有限、城市空间的有限、房地产商的盈利性及人们对住房需求的迫切性,房地产市场有时表现出非理性现象,如果放任其自由发展,后果不堪设想.政府必须对房地产市场进行宏观调控和法律监管,促进房地产业市场的正常健康发展,保障广大人民群众的基本生活条件得以实现.

3.建立房地产行业法律监管体制是保障民生的重要内容.正如前文所述,房地产业是关系民生的重要行业.近年来,各级政府将保障民生作为工作的重中之重,因此保证房地产行业的健康发展也就成为了各级政府履行职能和发展民生的重要内容.

二、现阶段我国房地产业法律监管的主要方式和存在问题

1.法律监督主要方式.应该说,我国现阶段房地产市场监管主要采取的是自律与他律相结合的方式.其中自律主要是指行业内部既有的管理规则,法律监管体制属于房地产业监管他律.相比之下,现阶段国内房地产市场监督较为有效的方式是他律形式的法律监管.而法律监管的主要方式是部门法、行政法规、部门规章和政策性文件等.其中部门法主要以《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国建筑法》等为主体,宏观上规定房地产市场的总体发展方向和原则,而直接发挥法律监管职能的是政府规章和政策性文件.这种形式具有较高的灵活性,可以根据市场发展的情况及时做出反应,其缺点在于法律监督的力度仍有不足,对于违反市场发展规律的行为缺少有力的制约措施,这些规章和政策性文件以2005年国务院颁布的“国八条”和2006年颁布的“国六条”等为主要代表.

2.现阶段法律监督体制存在的主要问题.笔者认为,现阶段房地产市场法律监管的主要问题集中于国内一线和二线城市房价的居高不下,而导致这个问题出现的原因主要有以下几点.一是土地市场交易秩序较为混乱.一些中小城市将土地交易作为财政收入的主要来源,大量集体所有制土地进入交易市场,导致了土地交易市场的恶性竞争,交易秩序较为混乱.二是政府廉租房和经济适用房建设水平远不能满足社会需要.虽然政府出台了廉租房和经济适用房建设和使用的若干政策,但是其实际发展规模远远无法满足社会需要.三是房屋垄断和空置严重.据统计,国内一些城市的房屋空置率常年居高不下,同时房价却逐年增长,这与一些机构和个人恶意房屋垄断行为有着重要的关系.四是金融机构贷款审批措施不健全.这既指金融机构为一些不法开发商进行借款和融资,也指金融机构对个人的购房贷款行为的审批不够严格.这些都是现阶段我国房地产业法律监管体制的主要问题和政策空白点.

三、完善国内房地产市场法律监管体制的主要对策

笔者认为,完善国内房地产市场法律监管体制主要应从以下几方面着手:

1.进一步提高现有法律政策的监管制约力度.笔者认为,进一步提高现有政策法规的制约监管力度是完善房地产市场法律监管体制的有效途径.各级司法机关可以依据政府宏观调控行为的有关要求,制定切实有效的法规约束房地产市场的发展,对于现有政策法规监督的盲区和空白点应制定完善相应的法律监督措施.对于法律效力较强而可操作性相对较低的部门法,司法机关可以采取颁布司法解释等方式,提高其可操作性.

2.借鉴金融市场法律监管的相关经验.我国司法机关对于金融市场的法律监管有着比较多的经验,这些经验完全可以作为提高房地产市场法律监管力度的参考.与此同时,我国已经具备了相对完善的金融市场法律监管体制,这些监管体制也可以作为完善房地产行业法律监管体制的重要参考.

3.重点防范房地产市场资本风险.笔者认为,完善房地产市场法律监管体制的重点是防范房地产市场的资本风险,防止出现市场剧烈震荡的行为.特别是对于境外资本进入国内房地产市场的经营行为,更是应当采取有效措施.

注释:

王宗玉.加强监管防范风险、完善房地产市场宏观调控政策措施的法律思考..省略/article/default.aspid等于48900.

谭玲主编.市场监管法律问题研究.中山大学出版社.2006年版.

陈大钢主编.创新型国家与经济法研究.上海财经大学出版社.2007年版.