基于我国房地产法律体系建设问题的

摘 要目前,随着房地产事业的不断发展,致使我国的房地产法律体系在建设过程中存在了诸多的问题,我国的司法机构与立法机构也没有对其加以重视,这样就造成了其法律法规满足不了当前发展迅速的房地产企业的需要.本文主要研究了我国房地产法律体系建设中存在的问题,分析其发生问题的原因所在,同时想出有效的解决措施,供大家参考.

关 键 词房地产法律体系法律法规

作者简介：陆燕红,江苏省南通市中级人民法院审判员.

中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592(2011)09-238-02

随着房地产事业的快速发展,致使我国目前的房价一路飙升,面对这么大的压力,人民群众已无力承受.相关政府为了促进房地产企业的发展,建设了一系列的法律体系,但还是无法取得良好的效果,房价问题依然得不到较好的解决.追究其原因,主要是因为我国房地产法律体系在建设过程中不够完善,存在了诸多的问题,一方面是由于我国房地产事业在市场中发展时间不是很长,其发展基础还不够稳定；另外一方面就是我国房地产原有的法律体系满足不了当前发展迅速的房地产企业的需要,妨碍了我国房地产企业的进一步发展.

一、我国房地产法律体系存在的问题及产生问题的原因

(一)行政权力与民事权利不分

当前,有关房地产方面的法律法规的制定是行政部门一手操作,为的是能够更好的进行行政规范、监督管理.对于我国房地产指定的法律法规中我们可以看出其中包含了行政管理色彩,对房地产法律体系建设过程中按照法律行使国家权力进行管理,完全是从管理者的范围对房地产有关权利进行规范,而没有从房地产的权利上制定相关法律规定；在建设房地产法律体系时,行政部门以国家权力为基础,强制性的规定必须根据国家权力来执行.这样就造成了国家权力超出了原有的限度,而房地产权人的权利极度萎缩.

(二)房地产法律体系建设不够完善,法律规定不高

由于我国房地产事业在市场中的发展时间不是很长,诸多的相关制度建立不够完善,使其房地产法律体系成为了一种框架.相关人员在制定新的法律法规以及规章制度时,没有将原来的房地产法律法规取消,这样就不可避免的在实际中房地产的法律法规与房地产的政策之间出现了混淆的情况,从而使得我国房地产法律变得杂乱没有秩序,进而发挥不了其应有的作用.

在我国房地产法律体系建设过程中,以政府机构制定并执行的法律规定,将直接的干预了房地产法律体系的建设,造成了一系列的问题出现,如各部门各自为政,自行制定法律制度,使法令无法得到统一,无从执行,从而使得房地产法律体系效率低.我国实行统一的法律规定体制,主要包括法律、行政法规、部门规章制度以及地方规章制度.我国的各个管理单位都具有修改与废止法律的权利,只要跟房屋建设、土地等相关的单位,都以自己的利益为出发点,制定出了不同的行政法规,由于各部门为了其利益以及权力范围的不断扩大,造成了各部门之间经常会抢着制定法律法规,这样就使得出现了许多重复的法规,从而导致了法令不能统一,无法执行.在功效都一样的法律法规出现了对立时,使得国家司法机关不知依照哪种法定程序好,尤其是国土资源部以及土地建设部这两个部门,对房地产的规范上都是从各自的管理角度出发,这样使其诸多的制度无法有效的结合在一起.如在房地产登记方面,是根据土地建设部门所颁布的《城市房屋权属登记管理办法》执行,还是按照土地管理部门所颁布的《土地登记规则》执行,这将会给实际过程中的产权登记制度造成一定的困难.

(三)房地产的法律法规质量低下,司法机构对法律法规的运用解释不足

当前,我国房地产法律法规建设过程中质量低下,司法机构对法律法规的具体运用解释不足,造成了法律法规无法明确.为了更好的适应目前我国房地产快速发展的步伐,相关部门总是单方面的寻求更多的法律法规制度,而没有考虑到法律法规的质量,进而使其质量低下.一部分法律法规在建设过程中存在了不良的倾向,其规定不够精细周密,所制定的法律法规无法有效的实施；部分法律规定比较落后,比如说法律规定建设不恰当,法律规定过程中语言表达不够严肃谨慎,从而使其法律法规具有的作用无法得到充分发挥.另外,国家机关对于相关法律规定说明与房地产法律法规不相符,这是房地产所要面临的又一个问题,由于我国司法机构对法律法规的实际运用解释不足,进而无法将法律文本与实际情况相结合,致使法律解释制度不够健全完善.

(四)造成房地产法律体系存在问题的原因

1．房地产法律体系建设指导思想上存在的缺陷

我国房地产法律体系的建设是根据当前市场经济发展迅速的基础上建立的.在设计国家所有土地的权利时,完全没有按照物权法调整经济支配的基本原理进行,而是按照生产关系适应生产力性质这一客观规律的要求,对不适应社会生产力发展的国民经济管理制度和管理方式进行改革过程中的财产所有权与使用权将原理设计分离.国家在根据土地所有权和使用权分离的基本原则上,颁布了国土使用权转让制度,这在很大程度上造成了我国房地产法律法规在土地使用权的设计上出现了诸多不合理的地方.

我国在制定房地产法律体系建设时,没有划分清楚国家既是土地所有者,又是社会管理机构,进而使得国家作为土地所有者及土地利用管理者的身份错乱,其经常以行政的管理手段来处理房地产相关事项.主要体现在房地产行政机构在制定土地使用权和其基本规范过程中,没有统一各利益之间的平衡制度,通常只重视国家利益,而在一定程度上忽略了土地使用权人的利益.

2．房地产法律制定模式不健全

之所以建设法律制定,其主要目的就是能够更好的保护社会上更多人的利益,而不是作为区分各部门的权限及利益.国家应建立一套专业性强的法律制定机构,以此将房地产法律的专业性、公平性以及严肃谨慎性不断提高.当前,我国房地产法律制定模式不健全,存在了一些不足,相关法律人员和房地产人员组成的专业法律制定体系没有建立,其法律制定大多都是跟土地、房屋建设等相关部门组织制定的.在建设法律体系过程中,与土地、房屋建设有关的部门受到了业务的限制,从而造成了法律无法得到统一,无从执行.

二、我国房地产法律体系建设的途径

当前,我国房地产事业的发展正一步步的走向成熟,房地产法律也由原来的以行政部门为主要的管理模式逐渐的演变为以保护房地产权人的权利为主的模式.当前,国家正在制定的物权法将会在一定程度上为我国的房地产法律体系建设带来良好的机遇.物权法主要调整的对象就是土地财产,还有房屋财产,另外,在物权法中还会包括民事法律规范方面的内容.

在物权法中,房地产法律制定中的民事权利得到了进一步的规范,其作为国家的最基本法律体制,其法律约束力要比房地产现有的法律法规以及规章制度高.法律制定的相关规定中指出,对于民事基本制度的建设必须要经过全国人民代表大会以及人民代表大会常务委员会制定相关法律规范方可有效,对于还没有制定法律法规的,全国人民代表大会和人民代表大会常务委员会可以有权利作出决定命令国家权力机关及执行机关,根据实践中的需要,对部分事项先制定出行政法规.对于部门而言,其规章制度规定事项只能够执行国家权力机关与执行机关的行政法规.可以说利用物权法可以将当前房地产法律体系的建设进一步调整,使其更加健全完善.

当前,我国房地产开发行业的管理问题主要与土地使用权转让条件、行政程序问题相连,这样就无法将其归纳到已经明确规定的物权性质财产权力关系的物权法中,另外,单单利用物权法调整我国房地产关系是远远不够的,即使有了物权法,还是需要部分房地产方面的法律制定.因此,在调整房地产法律体系过程中,不能将原有的法律法规完全废除,只要将与物权法相对立的部分废除即可.

三、结语

综上所述可知,近年来,我国房地产事业突飞猛进,其已经成为了我国国民经济的支柱产业.不过,在发展的过程中也存在了诸多的问题,追究其原因,是因为房地产事业在市场中发展时间较短,发展基础相对不强；还有就是我国房地产原有的法律体系已不能满足于当前迅速发展的房地产的需要,已经妨碍了我国房地产事业的进一步发展.本文主要分析了我国房地产法律体系建设过程中存在的问题,并运用物权法来调整其法律体系的建设,使其更加的健全完善.

[3]杨海坤,章志远．中国行政法基本理论研究．北京大学出版．2004．

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