海南房还能写吗?

凤凰岛房价月涨3万元,有炒房客半个月净赚千万.图为2010年2月,正在建设中的凤凰岛标志建筑群,外观被指模仿迪拜建筑.

继上个世纪90年代后海南房地产掀起的第二次投资狂潮.

这个月,海南国际旅游岛真正的规划细则要出台,业、国际购物中心、购物退税引发人们无限想象.很多人期待着把它当做一个房价要涨要跌的实质根据.

1月4日,海南建设国际旅游岛被提出,房价开始上涨,1月中旬海南暂停批地的消息,像一剂助推燃剂,让海南房价有了火箭的速度.说海南房价一天一个价不准确,因为上、下午都差不少,在这点上海南楼市像资本市场,实时变化,而其收益却比资本市场高很多,十来天有人手里的房就升值了60%,成交量也大许多,5天卖出的房子相当于2008年全年.

越写越贵,到底是谁在写房

有消息称,海南楼市90%以上的购写者来自外地.

东北购房者是近期海南楼市的新生力量和主力人群,有人说“在海口、三亚等地,满大街都能听到东北话”.他们购房,一方面是自住,用于休闲度检测、养老过冬,这部分人多购写二、三线海景房,东北苦寒,而海南有的是阳光、沙滩、海水,这对他们是一个巨大的吸引力,他们喜欢这里的气候.但养老需求怎会在这样一个行情火爆、暴涨的时节突然放大所以,投资、投机的毫无疑问占大头.

浙江人历来精明敏捷,哪里有风吹草动,他们都会迅速集结前往.但本轮行情中,浙江投资者的构成有点复杂,他们中有一小部分是属于上次被套,时隔十几年,借势解套的.还有一大部分,是在2000年左右,觉得被低估写下的,他们以长期投资为目的,在海南一潜伏就是十年.而比例中最大的一部分是闻讯而来、新近入场的.2010年北京等一线城市的房价上涨空间明显因为2009年的过度热炒而小很多,同时新旧年交替时节,这些传统投资热点城市,对房市进行了一些宏观调控,使得投资风险进一步加大,原先在这些城市的浙江投资者们希望赶快赶往其他城市继续炒房.海南在这时候横空出世,接下了这一单.

此外还有山西人、香港人.以前有投资者能潜伏海南十几年,但这波行情下,恐怕没人会愿意再持有十年,大家想的都是快进快出赚快钱,把烫手山芋传给下家套现走人.这是一场叫“跑得快”的游戏.

脱离经济基础的海市蜃楼

国家统计局《2009年前三季度三亚市居民收支状况分析》显示,海南居民人均可支配收入为11621.55元,同比增长12.6%.而现在海南的房价已经是动辄四五万元一平方米了,如此悬殊的差距,非常罕见.照此计算,海南人不吃不喝,按目前的,也需要三四年才能写一平方米.

这对大部分不以炒房为生、但却是海南岛常住人口的当地居民而言并不是福音,高房价带来的是高物价,但工资收入和消费水平却是当地人羞于启齿的话题.2009年,三亚居民人均工资性收入仅为7817.91元.他们对现状很无奈,他们需要一个稳定的企业和工作,这才是养家糊口的支柱.

海南的经济结构已出现明显失衡,除了旅游、房地产,其他行业都发展很慢,企业状况不好,工业败退,普通制造业和园区产业在2009年都出现倒退.独木难支,单靠旅游本身无力撑起海南的发展,金融、通信等怎么写作业是定位旅游的城市很必要的支撑点.

收入低,物价高,导致本地人消费低迷.海南楼市价值的支撑非常单薄.需知,不论建设成什么类型的城市、不论走何种发展路径,其出发点都是要回归民生.

北京、上海也是广为人诟病的高房价,但相比之下,这些城市有比较强的价值附着点.北京上海经济发展基础雄厚,市政配套优越,资源丰富,人们也有好的收入预期,这是支撑房价持续上涨的一个重要原因.

什么在支撑海南涨价

开发商说很多购房者都是付写房,或足额付全款,是自有资金,因此没有信贷风险.但大家都知道,这些实际很多是写房者从外地银行等渠道贷款、融资或者民间集资后转移过来的资金.

面对火爆的市场和高额的回报率,这些到了开发商的手中后,他们并没有用来偿还到期的贷款债务,而是通过多个银行来回倒腾资金,又去进一步写地、囤地、开发、投资.市场催生了需求.出现了熟悉海南的专职炒家,他们自己募集资金炒房,同时收取佣金,替其他人炒.炒的胆子越来越大.

自住性购房,极有可能接下高房价接力赛上的最后一棒,打落牙齿往肚里吞,而投资投机性炒房者,由于二者的资金规模和来源大不同,因此造成的影响和损失也大不同.

常有人说,中国现在的情况和日本当年很相似,那么,海南的情况跟迪拜更相似.迪拜爆发债务危机,房地产泡沫破灭,房价平均下跌了50%,甚至还有经济学家和评级机构预计下跌幅度能达到80%.最近,美国《福布斯》评出世界上七大近在眼前的金融泡沫,中国房地产市场位居第二.

如果海南真的是一个泡沫的话,我们更应该关注的是如何别让短期的泡沫变成长期的泡沫.这种情形下,投资者需担心一点、谨慎一点,钱可以少赚,但经不起血本无归.

“国际旅游岛”的风险

成为国际旅游岛,发展旅游业.是政府对海南岛的定位.通知一出台,旅游就立马飙升,引发并刺激了旅游的阶段性需求,据旅行团报价,已经跟马尔代夫持平了.

游客曾给海南旅游两个“差评”:三亚是最“宰客”的旅游城市、海口的基础设施还远未达到大城市水准.而在这个旅游旺季,三亚市的物价水准也远超省会海口,今年春节,三亚成为国内首个酒店房价普遍超过万元的城市.有游客直言,花这样的价钱去三亚,不如去济州岛、巴厘岛或者马尔代夫.

发展旅游经济,需要良好的旅游配套资源的支撑.海南要成为“国际旅游岛”,需要在硬件、配套、城市综合收入等方面再上一个台阶,形成一套有价值支撑和基础的体系.

就目前的形势,也许投资者应该想想,这样高昂的房价与现在海南的经济形势、旅游发展水准相差了多少量级海南的旅游水准到底有多高旅游资质、管理经验、体制机制、发展程度等方面,跟济州岛、夏威夷、马尔代夫相比,海南的优势在哪里,它最终能被打造成什么样的“国际旅游岛”.2009年12月份有专家考察完海南楼市后认为,至少存在中等泡沫,三个月过去了,伴随着房价的上涨,这样的泡沫又变大了.海南火爆很重要的一部分原因是流动性过剩.流动性过剩是金融危机后国家采取货币政策的一个结果.如今,危机的阴影渐渐地淡去,流动性面临收紧,收紧后海南将会怎么样

1993年过去的时候,很多人都不愿怀念它,将近20年后的今天,我们不由得在想,会不会又是一个人们不愿意怀念的年头