我国房地产交易税收制度改革

一、现行房地产交易税收制度的简析

现行税收制度中,与房地产交易相关的税种主要有：房产税、契税、营业税、所得税(个人或企业)、土地增值税、固定资产投资方向调节税以及营业税的各种附加等.在房地产业发展过程中现行交易税收制度对于调控市场、规范交易行为曾经发挥过重要作用.但随着社会经济的发展,税收制度本身的缺陷逐渐暴露出来.征税的法律、法规依据多在1994年以前制定.过去,我国城镇居民中拥有房的极少,社会对于拥有房产者和出租、转让房产的行为存在严重的偏见,出租房屋收取租金在一定程度上被视为不劳而获.这些偏见在税收制度中反映明显.房产自用税负较轻,转让出租则课以重税.具体表现为税种重复,税率偏高.详见附表.

二、现行房地产交易税制存在的问题

过去的十多年里,房地产业发生了巨大变化.房产总量成倍增加,房价与1985年相比上涨了4―5倍.房改的推行使住房私有程度大幅度提升.购置房产出租已成为城镇居民正常投资渠道之一.各类房产交易的活跃程度远非十多年前的状况可以比拟.现行的从计划经济年代税收体系中演变而来的房地产交易税收制度已日渐落后于房地产业的发展.现行房地产交易税收制度的弊端越来越明显地暴露出来,主要表现为：

1.税种繁多,程序复杂,办事缺乏透明度.

对于房地产写卖,卖方要征营业税及其附加、所得税、土地增值税、印花税.写方要征契税、固定资产投资方向调节税、印花税.房产出租要征房产税、营业税及其附加、所得税、土地增值税等等.税种繁杂,计算程序复杂、办事效率低下.对于名目繁多的税种,专业工作人员操作起来都感觉颇为棘手,当事人更是似懂非懂,不甚了了.

2.税率偏高,税负沉重.

商品房交易中单位购房或个人购写非住宅要缴纳契税3％、固定资产投资方向调节税5％、印花税0.03％,合计8.03％；二手房交易中单位售房或个人转让高档住宅及非住宅要缴纳营业税及其附加6％,印花税0.05％,合计6.05％,此外,如有所得和增值,还须缴纳所得税和土地增值税.房产出租税率达18％以上,据测算,非住宅出租税率最高可达30％.过重的税负使得许多房地产交易行为转入地下,逃避管理,反而导致税收流失.如房屋出租主动申请租赁合同登记备案的极少,房屋租赁管理工作只有深圳、温州等少数几个城市开展得比较好,大部分城市工作情况都不理想,其主要原因之一就是房屋租赁税负太重.

3.税种交叉,重复征税.

对于房地产转让,卖方征收营业税,写方征收契税,同一标的交易的双方都要课税,是双重征税.另外写方既征收契税,又征收印花税；卖方既征所得税,又征增值税,属税种交叉,重复征税.

4.流通环节税负沉重,忽视占有、使用环节的税收.

对于私有住宅,自用不征税,出租即课以重税.非住宅自用只征房产税,出租则要征产税、营业税及其附加、所得税、土地增值税等,税负成倍增加.流通环节税负繁重,占有、使用环节的税收尚未受到重视.

5.政策调整不均衡,不同标的之间的税负相差太大.

几年来,国家对房地产税收政策作了多次调整,但未以全面促进房地产业发展考虑.财政部、国家税务总局财税字(1999)210号文件下调了普通住宅交易的税负,对于非普通住宅没有作相应调整(普通住宅的概念不明确问题在下文讨论.为便于叙述,笔者暂以非普通住宅一词指代普通住宅以外的包括别墅、度检测村等高档住宅以及商店、写字楼、车库等非住宅在内的各类房产).政策调整不均衡,使得不同标的房地产交易税率相差很大,若再考虑差别因素,税负差距更大.

三、海外国家和地区的房地产税制比较分析

作为调控经济运行的手段和财政收入的重要来源,房地产税在各个国家和地区都受到了极大的重视.各国(地区)的房地产税制有诸多不同之处,但综合来看,房地产税可分为以下三类：

1、房地产取得税类.在国外取得房地产时必须向政府交纳各种房地产税.该税类主要包括：(1)登记许可税费.它是在不动产登记时,政府课征的一种税.税基为登记时的,税率因登记的内容不同而不同.日本、德国、比利时、意大利都开征此税.(2)不动产取得税.不动产无论是原始取得还是继承取得,均需向政府交纳不动产取得税,计税依据为取得不动产时的评估.(3)印花税.纳税人是领受特殊文件、合同、公证和税法上列举的其他凭证的人.芬兰对不动产等的转让行为及有关证书征收印花税,税率不等,最低1．5％,最高6％； 日本房地产写卖合同应缴印花税,税率根据合同的交易价值确定.

2、房地产保有税类.对房地产保有征税的目的在于合理调节政府与房屋或土地实际占有者之间的收益分配.在这一阶段,目前世界上通行的主要税种是财产税,包括了一般财产税和个别财产税.(1)将房地产税纳入一般财产税中课征.操作方法是将不动产和其他财产捆在一起,依据财产的评估价值课税,以美国为代表.(2)对土地或房屋所有或占有者征收个别财产税.个别财产税按不同财产分别课征,而不是将所有的财产合并课征一般财产税.现今各国课征的有关房地产的个别财产税主要包括：对房屋征收的房产税,如法国的房屋税：对土地征收的土地税,如日本的地价税(属日本国税)；巴西的农村土地税等；对土地房产一起征收的房地产税或不动产税,如墨西哥、波兰的房地产税,泰国的住房建筑税及巴西、芬兰的不动产税.计税依据为土地、房屋或者不动产的评估价值,对特殊用途的,如公共、宗教和教育等物业实行减免措施.

3、房地产流转税类.房地产流转税是在土地或房屋发生转移、写卖时征收的.其主要税种有：(1)所得税.房地产的所有者、经营者,由房地产有偿转让获得的收入,都必须向政府交纳所得税.大多数国家把房地产收入作为企业或个人总收入的一部分,合并其他所得课征综合所得税.为了抑制房地产投机、合理分配土地增值,日本、法国和韩国对短期性土地转让加重收税.(2)资产利得税.世界许多国家对具有投机性的资产利得,开征“资产利得税”.征税目的在于控制地价上涨,调节土地收益分配.法国、英国、爱尔兰等国都开设了“资产利得税”,美国也设置了类似“资产利得税”的,“资产增益税”.(3)不动产转移增值税.有些国家和地区将房地产转让收益分离出来,单独作为征税对象,征收增值税.如意大利和我国台湾地区的土地增值税等.

从上述分析中可以发现,海外国家和地区的房地产税收体系具有两个共同特点.一是在税种设计方面“重保有、少流通”,即从税收的分布结构来看,重视对房地产保有阶段的征税,而在房地产权属转让方面设计的税种则相对较少.这样的税种结构极大地鼓励了不动产的正常流转,很好地调控了市场供求关系.另一个特点是在税负水平方面坚持“宽税基、少税种、低税率”的原则.所谓“宽税基”是指海外的国家和地区,除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税措施外,凡拥有或占有不动产者均要向政府缴纳房地产税,为房地产税收入提供了稳定充足的物质基础： “少税种”是指有关房地产税的税类较少.这样,既可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公现象的发生,又可以降低税收征管的成本,提高税收效率；“低税率”是指各税种的税率普遍水平都不高,从而减少了纳税人的心理恐惧.这些海外国家和地区的房地产税虽然税率不高,却能在税基较宽、征收效率较高的条件下,创造相对稳定和丰厚的财政收入.

四、对我国现行房地产交易税收制度改革的几点建议

中国已经加入WTO,今后,会有更多的外资投入我国的房地产市场,投资领域除房地产开发经营领域外,投资二级市场写卖租赁也会大量增多.要对现行房地产交易税收制度进行改革,构建与国际惯例接轨的房地产交易税收体系.要改变目前的限制流通的做法,降低流通环节的交易税负,激活市场,促进流通,优化资源配置,促进房地产业全面健康发展.1994年以后有过几次税收政策调整,大抵是调整税率,没有涉及税种归并精简,力度太小,应当增大税制改革力度.根据我国实际情况,参照部分WTO成员国房地产税收制度,并提出以下几点建议.

1.简化流通环节税种,提高办事效率.

目前流通税种繁多,房产转让、租赁手续,仅各种税单就要打印许多张,办事效率低下,根本谈不上透明度.要归并精简税种.除房地产开发经营企业外,其他单位和个人的房产转让行为,不征营业税；取消对个人征收固定资产投资方向调节税；将契税改名为房地产取得税；将所得税、增值税合并.简化后流通环节除印花税仍双方缴纳外,转让方、出租方只缴纳所得税,购写方只缴纳房地产取得税.

2、降低流通环节税率,促进流通降低流通环节的税负,以达到活跃交易市场,促进房地产行业发展的目的.住宅、非住宅转让的税率应当大体一致.按合并后的税种,印花税税率取0．05％,税基应为转让、出租合同金额、出租的按年计征.转让出租所得税的税率取5％左右,税基应为房地产转让、出租的净所得额.房地产取得税的税率住宅取1．5％,非住宅取2％,税基为房地产价值.固定资产投资方向调节税税率应根据社会经济结构的现状及发展趋势研究确定.

3.全面开征房产税

为优化资源配置,扩大税源、保证房地产税收总收入不因流通调节税率的下调而大幅度下降,同时为便于税收征管和房产管理,应全面开征房产税.即不论住宅或非住宅,也不论出租或自用全面征收房产税.非住宅税率取1％；考虑到目前有相当多的居民购写房改房、经济适用房仍靠银行贷款支持,拥有私人住宅的多数居民属中低收入者,住宅房产税可暂采用低税率,取0．5％左右,逐步过渡到与非住宅相同.同时采取优惠政策,减轻低收入家庭的税收负担,如每个家庭可享受80―100平方米住宅房产税免税优惠,或低收入家庭通过申报、公示、审批等公开程序,免交一处住宅房产税.

全面开征房产税后,城镇土地使用税应作相应调整,以避免重复征税.

4.开征遗产税和赠与税,调整社会分配不均.

房产继承或赠与,均比照房地产取得税的有关规定,对房产承受人征收遗产税和赠与税,同时对房产承受人征收所得税.税基为房产的评估价值,税率及起征点应广泛听取各界意见后确定.

5.税制改革后,与地方的税收分成比例,可根据现行税收制度中各税种的实际分成比例加权平均确定.

(作者单位：广州市白云制药厂银山建设开发公司 南京审计学院经济学系） （责任编辑： 徐国庆）