中国应尽快实现用房地产税替代土地财政

中国的“土地财政谢幕”,其标志性的事件是 2012年12月24日,国务院提请十一届全国人大常委会第三十次会议初次审议《土地管理法修正案草案》.该草案对“土地补偿”作出重大修改,删除了现行法第47条中“按土地原有用途补偿和30倍补偿上限”之规定.

翌日,几乎全中国所有的报刊,均以头版最显眼的位置.许多媒体用的是这样的标题：征地赔偿标准有望提高10倍.还有许多媒体用的是更加清晰的标题：征地赔偿标准有望按“市场价”补偿.

针对这样的事件,中国社会各阶层的反应迥然相异.

农民们第一反应很可能是：这是真的吗?他们会珍藏这张报纸,会奔走相告,会半信半疑；

地方政府同样会问,这是真的吗?如果“征地”按市场价补偿,那还叫“征地”吗?那不叫“征”地,那叫“写”地.

当然,这究竟是不是真的,我们还要等一等才能作结论.难怪许多媒体在报道此新闻时,用了“有望”两个字,因为要等到全国人大常委会审议通过,才能作出结论.

如果这是真的,那将意味着与中国的改革开放几乎同步的,中国各地的地方政府吃了30多年的土地财政时代,永远地结束了.

很快,几天后此事便有新的消息传来,《土地管理法修正案草案》没有如期在2012年12月底闭幕的全国人大常委会会议上付诸表决.这意味着,征地补偿制度的修法进程,又将推迟到下一次审议.

给土地财政划上句号

为什么要给“土地财政”划上句号?这得先从什么是“土地财政”说起.土地财政是指地方政府依靠卖地的收入,来维持地方财政支出,这项收入属于预算外收入,所以又叫“第二财政”.中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入,也就是说通过卖地的土地出让金,来满足财政需求.

中国大陆搞城市经营和土地财政,“据说”是从香港学过来的.但香港实行的是土地私有制,政府要先收购私有土地,进行初步开发后才能出让.

而大陆的情况与香港完全不同,大陆根本没有土地的私有制.大陆实行的是非常彻底的城市土地国有制,国家一分钱都不花,一纸命令,一夜之间,中国所有的城市土地,无论是谁的便是国家的了.这个办法倒是很简单,可如此地共产法,老百姓的财产还有安全感吗?

再者,农村土地的集体所有制也是残缺的,农民对自己的集体的土地没有处分权,农村的土地只能卖给国家.而国家凭借手中的公权力和机关力量强行征地拆迁,低价收购农民的土地使用权,其行政执法依据是国务院的《拆迁条例》,而不是全国人大制定的《物权法》.在征地的过程中,在一定程度上侵害农民利益,造成民怨沸腾.

所以,说中国的“土地财政”是从香港学过来的,这是不准确的.

香港的土地管理与土地批租（即经营）,分属不同的部门,并且把政府的土地收益纳入基金管理,杜绝了支出使用的随意性.而恰恰这最重要的一点,即对政府支出的管束,我们没有学.

国务院发展研究中心曾有调查显示：征地之后土地增值部分的收益分配,开发商拿走了40%～50%,政府拿走20%～30%,村级组织留下25%～30%,而农民拿到的补偿款只占整个土地增值收益的5%～10%.

这也是造成改革开放30多年后,中国的城乡差距不仅没有缩小,反而进一步加大的原因所在.任何一种社会财富的不公平分割,都会受到经济规律的制裁和报复.到2011年,中国的农民的平均收入仅为城镇居民平均收入的1/4.中国的城乡差距之大是世界上罕见的.而农村的贫困使中国经济成为一个跛足的巨人,中国广大的农村成为中国经济的短板.严重地制约了中国经济的发展.

这也是国家为什么会下决心砍断土地财政之根的原因所在.

而现在我们惟一要讨论的是,在土地财政谢幕之后,如何弥补土地财政所留下的空缺.

土地财政为地方财政所留下的缺口有多大

土地收益给地方财政带来了巨大的收益.在很多地方,第二财政早已超过第一财政.据国务院发展研究中心的土地财政调研报告显示,在一些地方,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收,占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上.

2011年,土地出让金的总额达到3.15万亿元,这是个非常庞大的数字.2011年国家财政总收入为103740亿元,占到了国家财政总收入的30%.如此之大的一个缺口,该如何弥补?也许,我们该看一看国外是如何解决政府的财政收入的.

国外的房地产税是地方财政的第一重税

与中国地方政府财政收入完全不同,房地产税是国外地方政府财政的主要来源,占地方财政收入的70%左右.其中美国为75%,法国为69%,加拿大为85%,菲律宾大概为73%,南非为75%,连世界最穷的国家肯尼亚也占到69%.也就是说,在世界各个国家,发达国家、发展中国家,基层政府收入主要来源是靠房地产税.

而房地产税除了为地方财政提供充足的资金外,还有一个重要的职能,就是平抑房价,减少资源浪费和环境污染.所以,人们也把房地产税叫“生态税”.

由于房地产泡沫诱导人们把超量资本,投入到不能再产出消费品的房子上,这就限制了对其他生产领域的资本投资,这对一个国家乃至全球经济,都是巨大的潜在威胁.因此,为了防止资本过多地向房地产市场流动,对房地产征税是市场经济体中控制房价、确保经济健康发展的唯一可行的手段.

在国外,房地产税,实际上是房产税和地产税的合并叫法.从其产生和国际惯例看,房产税与承载房屋的土地所有权无关.如果土地私有,则对土地和房屋分别征税,这时就叫房地产税；如果土地国有,则只对房屋征税,这时就叫房产税.

有的国家房产税税率和地产税税率相同（单一税率）,这样使得征收房地产税比较简单,即先分别评估房产价值和地产价值,然后两者相加,得出房地产的总价值,再乘以房地产税税率,就得出应交纳的房地产税税额. 而有的国家房产税和地产税税率则不一致（劈开税率）.这时,征收房地产税就略麻烦一些,要先分别评估房产价值和地产价值.房地产税实行劈开税率的国家有丹麦、俄罗斯、爱沙尼亚、美国（部分州）、澳大利亚（部分州）、墨西哥、肯尼亚、纳米比亚等国家,且中国的台湾和香港也采纳劈开税率.爱尔兰决定从2013年开始把房地产税“劈开”征收.津巴布韦、比利时、埃塞俄比亚、南非、泰国、英国、韩国、匈牙利等国,也正研究把房地产税“劈开”,单独征收土地税.

房地产税是财产税的一种,属于从价税,也就是说,其征税依据是按照房地产的价值征税.房地产的价值有的国家按房地产交易时的征收,但每隔几年就要重新评估；有的国家则每年按照房地产的市价征收.比如,一所房子价值100万元,房地产税的税率为2%,那每年就应该纳税2万元.

尽管在国外房地产税是第一重税,却很少听到人们抱怨房地产税,住房就要交税,对他们来说是天经地义的事情,因为他们知道,房地产税主要用在公共开支上,如街道整修、公园、垃圾清理、、消防、教育、公交、博物馆、图书馆等.

中国的房产税对国家税收的贡献几乎为零

去年开征的重庆和上海的房产税试点,只对开征后新写入的高档住房征收房产税,它所圈定的征收范围非常之小.其结果是,一人拥有几套乃至几十套普通住房,将不在征收范围之内,可以豁免.

2011年中国房地产税的收入一年仅为23亿元,对于2011年89720亿元的中国税收来说,几乎可以忽略不计.而国外的房产税却均为国家税收的第一大税,占到税收总额普遍在70%以上,看了这个比重,你该明白,中国特色的房产税与国外的房产税,区别有多大了吧.

如果房产税这样征收

房地产税并非新税种,中国自建国以来,即改革开放前便有.

改革开放之后,中国的房地产税实行的是一次趸缴70年的,非常极端的征收政策,房地产税己包含在地价中.在房价中,地价的比重超过了25%.表现为卖给了你的土地,产权仍为国家的.房子是你的,地皮却是国家的.你花钱写来的比房价还贵的,被称作“面粉贵过面包价”的宅基地,产权仍然是国家的.70年后,国家将无偿收缴.

一次趸交70年的如此收税,直接导致的后果是,人均年收入3,000美元的中国,比人均年收入超过35,000美元的美国的商品房还贵.可以说,中国的住房痛苦指数位居全球之巅.

所以,如果将70年的一次趸交改成逐年缴纳,便能大幅度地降低房价,且降低的程度将令人难以置信,而这也恰恰是这项房改新政10年怀胎而难产的原因所在.

那么,如果将70年的一次趸交改成逐年缴纳,现实吗?

此问题可以通过以下办法解决：即地方政府可以通过将10—20年的房地产税收入,抵押给银行.由于房地产税的收入是一种十分稳定而可靠的收入,并且此种收益还会随着土地的增值而不断上升,所以,银行也会很高兴地接收此种抵押.所以,由于房地产税的开征,给国家财政和地方政府所带来的短期经济困难,可以用此种办法缓解.

为什么不对存量房征收房产税

尽管中国房产税试点的重庆上海两个版本不完全相同,但有一点又完全一致,那就是对存量房不征税,只对增量房征税.

也就是说,在政策划定的时间节点之前所购房产,不管你有10套还是8套,一律免征房产税,仅对时间节点之后所购房产超过所需部分,征收房产税.

事实上对存量房不征税是一个非常严重的问题.这首先是因为房地产的价值量巨大,所以对房屋和土地的课税,体现的是税收公平原则.财产税是对社会财富存量的课税,这是房产税最重要的、最基本的特征.对存量房不征税是对房产税的颠复和亵渎.其结果是无法逼出拥有多套住宅的炒房者,反而把更多的投资客逼进了房地产调控的死胡同.因为此时,房产税不是针对物业的公平税收,而成为了对新进入市场者的惩罚,谁让你不早写房呢?世上不公平的税收莫过于此.

中国特色的存量房不征的房产税,我们之所以将它称之为“中国特色”,是因为我们遍查世界各国的房产税征收办法,未见哪一国的房产税征收办法,会对存量房不征房产税,所以说它是“中国特色”,准确无误.

中国应尽快实现用房产税取代土地财政

面对中国房地产的涨势如潮,就在去年的召开期间,面对表的质询,竟有住建部的高官两手一摊,无奈地说,我们治理房地产的所有办法都用了,房价就是下不来呀.

果真己经技穷吗?让我们来看看台湾是如何征收房地产税的.其实台湾与内地一样,民众对房价昂贵怨声载道.2010年,在台湾“十大民怨”评选中,高房价位居其首.这是台湾推出奢侈税,并把房子也列入其中的原因.

让我们再读一条新闻：2011年4月15日,中国的许多网站都转发了一条来自《中国日报》的新闻：《台湾立法院通过开征奢侈税议案》.该文中说：“开征奢侈税部分旨在遏制台湾房地产市场的投机炒作.根据该议案,台湾政府将对购房后两年内转手的房产交易,征收10%-15%的奢侈税.”

有意思的是,台湾将对对购房后两年内转手的房产交易,征收“奢侈税”.它不叫“房产交易税”,而叫“奢侈税”.再想一想,这样的称谓,入木三分,十分传神.

我们试将2011年年初一先一后出台的,出于同一目的内地的房地产税,与台湾的奢侈税作一对比：重庆的房地产税税率为0.5%～1.2%,上海为0.4%～0.6%.而台湾政府对购房后两年内转手的房产交易,征收10%～15%的奢侈税.两者相差超过了10～20倍.

我们不妨可以想像一下,如果把台湾的“奢侈税”拿到内地来实施,会发生些什么.

如果对购房后两年内转手的房产交易,征收10%～15%的奢侈税,（不要说10%～15%,就是5%,都没人炒了.）那将是房虫们的末日.一套价值百万的房子,仅这一项税便要缴纳10～30万元,房虫们白忙活一场.全当在健身房锻炼身体吧.

奢侈税案还在审议阶段,台湾房价己应声下跌.一份台湾房屋相似度检测业者网络调查显示,开征奢侈税后,86%的接受调查者认为房价会下跌,其中41%的写方认为,房价将下跌一到二成.

更有意思的是,台湾的“立法院”向来争吵不断,但在“奢侈税”草案上却创造了“蓝绿一心”的罕见场面.因为该税种以打击房屋投机为诉求,而房价过高是台湾十大民怨之首.有评论说,“奢侈税”能否见效,关系到马英九能否顺利连任.要不,内地也试试?说不定这块石头真能攻玉.

中国需要什么样的房产税

2013年房产税开征进程将会加快,一是土地财政的断奶.二是它有可能会使地方政府获得一种有保障的地方税税种.

按照十二五规划的目标,到2015年以前,营业税将全部改为增值税.此举将直接导致“地方政府几乎没有主体税种了”.而地方政府唯一的办法就是要重建地方税种.在这种情况下,以房产税为代表的财产税开征进程可能就会加快.

由此可见,我国财税体制改革的矫正方向就是“减少间接税,增加直接税”.

当我们眺望2013年中国税改的时候,有一件事是不可能释然于怀的,税收是重建社会和谐和国家公平的利器,税收是均贫富的利器,我们必须清醒地认识到这一点：如果均贫富不能以和平的方式、合法的方式进行,那么均贫富就会选择暴力.穷人不怕失去什么,也没有什么可以失去.不难预见,在此项改革进程中,社会和富人都会付出惨痛的代价.

总之,让税收成为中国均贫富的一把锋利的手术刀,这对于正在酝酿中的中国分配收入改革来说,非常重要.