房地产企业财务管理存在的问题解决

中图分类号：F275文献标识：A文章编号：1009-4202(2012)03-000-01

摘 要 房地产是我国80年代中期后发展最为迅速的行业之一,然而其企业资产负债率也远远高于其它行业,财务风险也高于其他行业.为此,深入分析和研究当前我国房地产企业的财务现状及其所存在的风险,做好财务风险的防范与控制,有助于帮助我国房地产企业更快更好的发展,也有利于我国国民经济再上新的台阶.

关 键 词 房地产企业财务风险财务管理问题与对策

近些年,我国的房地产业获得了高速发展,房地产市场在已成熟,同时房地产的行业竞争也在逐渐加剧.为了在激烈的市场竞争中获得生存,各房地产行开始纷纷通过各种手段来降低成本,提高利润空间.而有效的房地产年成本管理正是降低成本的有效方式.众所周知,房地产企业是一个较为特殊的行业,与其它施工企业或建设单位有着质的区别,是集房地产的开发建设、经营销售、配套管理及怎么写作为一体的行业,具有生产周期长、投资额度大、市场风险大、政策调控风险大的独特特点,资本密集性程度较高.虽然目前大多数房地产企业已由单一的项目公司向集团化运作模式转变,整体抗风险能力有所增强,但由于房地产行业所具有的独特特点,其面临的财务风险仍是值得关注与重视的一个关键点.针对上述房地产企业财务管理存在的问题,要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系.

一、当前我国房地产企业财务管理存在的问题

1.在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段.财务收支审批流程不规范,存在审批人员没有在授权的权限范围内审批,经济业务审批手续不齐全等现象.费用开支标准混乱,没有按照财务管理制度执行,常常按领导的意图.

2.财务管理系统的统一和集中程度不足.许多房地产企业各个项目公司与项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息.财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白.虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距.由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降.资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度.房地产投资是资金密集型的投资,房地产每一个开发阶段都需要投入大量资金,加上开发产品本身的造价很高,需要不断地投入大量的资金.对一般的房地产企业来说,预售款与银行贷款检测设为其获得资金最重要的渠道.随着房地产企业资本运作能力的提高,房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式广泛 被一些地产企业采用.房地产企业资金来源多样化.房地产投资的规模越大、融资方式越多,投资者承担的风险也越大.因为投资额越大,投资周期越长,资金周转也越慢,资金流动性也越差,同时变现性能力也就越差,房地产企业面临财务风险也就越大.

3.审计监督不到位.虽然设置了内部监督部门,制定了监督制度,但因种种原因难以及时有效地发挥作用,监控不力.

二、加强房地产企业财务管理的对策

1.健全财务管理制度.强化财务部门的职责,加强会计监督职能.会计人员除了进行会计核算外,还要参与项目预决算、经济合同的会审,监督经济合同的履行情况等.规范主要经济业务的财务收支审批程序,明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任.制定费用开支标准,以控制项目投资和费用支出.此外,根据业务需要还可以制定专项费用管理办法,完善核算办法和监督手段.

2.充分市场调研,在投资风险决策过程中保持稳健性原则,以有效防范和控制投资风险.提高管理者的投资风险管理意识,在投资决策中要在收益和风险 中,保持谨慎原则,尽可能降低投资风险,以此来提高企业的财务风险的防范与控制能力,确保企业的可持续发展.对于许多破产后企业来说,有相当一部分企业是由于管理者没有充分调研市场,或在项目投资决策中稳健性原则保持不够,过于乐观,以至于当项目与预期出现一定偏差时,企业资金就处于紧缺状态,财务风险也 紧随发生.为此,本文认为,由于房地产行业投资金额较大,回收周期较长,资金投入后调整难度较大的特点,房地产企业投资决策前,必须充分了解城市规划信 息、周边土地供应及使用情况、周边房地产开发供应情况及市场需求信息,同时在投资决策中需要克服盲目乐观主义,尽可能降低投资风险,要在收益、风险之间进 行权衡,寻求最佳组合.

3.做好发包管理工作.承包单位的选择不仅仅是工程质量保证的关键,同时也会对工程成本产生一定的影响.因此,要做好房产项目的成本管理应当认真做 好工程的发包管理.笔者认为,做好发包工作应当从以下几个方面入手：第一,通过招标的方式选择比较好的施工队伍,在招标的过程应当以合理、质量和工期有保证、经济效益好和社会声誉高为基本的选择原则.第二,对大宗材料应当单独招标购写.在工程成本中,材料设备等费用所占的比重非常大,因此做好材料的采购对于保证工程质量和降低工程成本都有着十分关键的影响.

4.加大审计评价力度.审计部门除了项目完工后的全面审计外,还要在项目建设中实施不定期的专项审计,对在审计中发现的问题督促项目部和相关业务部门及时进行整改,并对整改落实情况进行评价.建立完工项目后评价制度,组织各业务部门对项目完成后取得的经济效益进行综合分析与评价,总结经验教训,为今后新项目开发的投资决策提供可行性建议.