房地产企业财务管理刍议

一、房地产企业财务管理概述

(一)内涵

房地产企业的财务管理,是指房地产企业在企业运营过程中对房产项目所需要的各种资金进行一定的筹集,筹集之后对筹资款进行项目分配,使每一笔资金都做到合理使用,对其使用中产生的成本耗费和收入进行核算、记录和再分配,履行好核算、控制、分析、考核等财务职能.房地产企业财务管理有别于一般企业的财务管理.

(二)房地产企业中财务管理的角色

一般,房地产企业的投资周期都较长,产业链条长且宽泛,风险较高,不确定因素也较多.传统的财务会计理论和方法,已经无法满足房地产企业当前的发展需求.房地产企业若想获得持续发展的核心竞争力,唯有依靠提高作为企业管理核心环节的财务管理的质量.房地产企业的财务管理工作是有助于房地产企业有效管理的一种企业控制工具.

财务管理的功能主要还是集中于“管理”,这种管理主要表现在：

二、房地产企业财务管理体系出现的问题

缺少流动资金是房地产企业普遍面对的问题,而且更甚的是房地产企业普遍存在着筹资困难的情况.越是大型的房产项目所需要的资金就越多,资金的筹集工作就越繁琐.此外,房地产企业的资金跨越的周期性都较长,资金在周转过程中出现的问题也较多.然而资金周期跨越时间越长、资金运转出现的问题越多,房地产企业对资金的需求就越大.

当前,随着国家近两年十几次上调存款准备金率,银行贷款的资金成本已经越来越高.再加之房地产企业资金的筹措方式较少,筹资渠道较局限.这些都无疑加重了房地产企业对资金的需求程度.为了对此有效解决,房地产企业多采取加大每一次筹资数额的办法.但是,这样做却也使得房地产企业的利息费用等成本开支不断增加,长此以往,不免会造成房地产企业流动资金短缺或偿贷不及时,从而加大了房地产企业的财务风险.

(二)房地产企业成本管理越来越难

虽然目前市场经济不断发展,与房地产企业相关的法律法规也在逐渐完善,但是,与此同时,房地产企业成本的管理难度也在逐渐加大.倘若房地产企业想要在市场经济的大环境中站稳脚跟,那么必须要做到对成本的妥善合理的控制.

当前很多房地产企业的关注重点仅是在保证质量的前提下缩减工期,对财务管理的成本核算环节较为忽视；有些房地产企业虽然对成本费用的核算管理进行了强调,但是却不对其进行统筹汇总,也并不将其划分到各个部门.

其实,规范的房地产企业成本的构成繁杂,不仅包括工程开发成本,还包括工程各个构成部分的成本,时间持续性较长.因此,房地产企业的成本管理是一个漫长的过程.

(三)房地产企业财务管理制度不健全

房地产企业财务管理制度不健全是多年来一直存在的问题.这种制度不健全主要表现在下表.

(四)企业决策者财务管理的观念和方法滞后

大多数房地产企业的所有权和经营权相对集中和统一,房地产企业的所有者对房地产企业的经营管理多为直接负责.虽然管理成本有所降低,但是管理的效率却很低.与此同时,房地产企业管理者对风险与收益的认识不足,对有关的财务流程和概念模糊不清,风险防范意识相对淡薄等.

房地产企业的所有者和管理者对财务管理的不重视,直接导致在房地产企业的日常管理决策、签订合同,以及招投标时,没有从财务管理的角度进行考量.此外,很多房地产企业的管理者和投资者多是从施工员、包工头等纯建筑领域过度而来,大多为建筑工程专业出身,现代管理的理念相对缺乏.该类管理者更多的将企业侧重于工程项目的承包和建设过程,对财务管理领域只是一知半解,仅把财务管理工作和会计人员看作是账房和账房先生,忽视了房地产企业财务管理问题.

三、如何改善房地产企业的财务管理问题

(一)采用科学决策方法,加强房地产企业对项目开发的可行性分析

站在房地产企业整体效益的角度,结合企业自身特点和产品特点,利用成本分析等科学决策方法对房地产企业的开发项目进行可行性分析.

具体方法可以表现在：

1对开发项目进行投资决策时,要结合其他不同的开发项目决策时遇到的问题,考虑该项目的自身特点；

2要注意对同一项目的可控成本和不可控成本进行分析,判断其影响因素；

3归集不同的成本因素.比如变动成本和固定成本.并把单个项目的固定成本与变动成本分别进行归集.

4遇到两个开发项目时,要分别确定和核算成本,可以参照固定成本分摊法.

在整个房地产开发项目的可行性分析过程中,相关财务人员要重点把握好以下几个方面,做好整体分析和核算,为投资者的决策提供可靠的信息.

(二)提高风险控制能力,吸引投资者的资金投入

对资金供给者而言,投资的目的是选择风险尽可能小的方法,获得尽可能大的收益.房地产企业的高收益有目共睹,无论采取什么样的融资方式,风险控制,都是其需要重点考虑的问题.倘若风险控制得好,就相对容易吸引资金拥有者向其投资；反之,则相反.因此,房地产企业应该不断其风险控制能力和资金偿付能力,建立良好的资信水平,从而吸引更多的投资者,为企业融进更多的资金.

(三)开发广泛的筹资渠道

一般情况下,房地产企业的项目投资额都巨大,其开发过程也是一个需要大量融资款投入的过程.因此,房地产企业的筹资任务十分艰巨和繁重.笔者认为,应该在当前形势下,大力发展多元化的房地产企业投资渠道,具体措施主要有以下几类：

(四)提高财务管理人员的工作职能和业务素质

1聘用之初：房地产企业初选聘用人员时,结合企业自身特点,聘用具备房地产财务理论知识和业务能力扎实的财务管理人员,建立一支高素质的财务团队.

2聘用之中：要加强对在职的财务管理人员进行专业培训.也可以号召财务人员去听取一些高校或政府举办的财务讲座.此外,还要注意对财务人员进行房地产工程管理和结算等业务培训,以及及时掌握房地产企业最新的税务、财经法规.房地产企业财务人员的职业道德修养也要注意在平时予以培训.很多财务丑闻的发生,都源自财务人员的职业道德修养不够.唯有从思想和业务两个方面同时进行加强,财务管理人员的水平才能真正提高.