美国住房金融的对我国的

一、前言

我国新型城镇化正在加速推进,居民住房需求会随之加大,因此,城市住宅建设和改造规模化推进的趋势不会改变,各类住房购置释放对于按揭贷款的需求处于增长势头,而且很大一部分贷款需求具有政策性金融属性.但是,长期以来,除小规模的住房公积金外,80%以上的居民住房金融需求是通过商业银行来满足的,这与金融机构市场化、利率市场化加速的大背景是相冲突和错配的,迫切需要构建我国的住房金融体系.十八届三中全会《决定》在关于推进城市建设管理创新中提出“研究建立住宅政策性金融机构”,也是出于这方面的考虑.但如何构建政策性住房金融体系,国内学者提出的观点很多,如改造住房公积金中心、成立政策性住房银行等,本文通过回顾美国住房金融体系的发展,观察美国住房需求快速增长时期的住房金融体系演变,提出构建我国住房金融体系的思路.

二、美国住房金融发展历程的总结

美国拥有全世界最为复杂的住房金融系统,这个系统的构建和完善以金融市场的变革为大背景,从上世纪30年代初大萧条开始,美国重建住房金融系统,逐步形成了以低成本、长期性、低首付和多用途为特征的住房按揭贷款模式；80年代,进入全新和稳定的住房金融市场化阶段,以发展住房金融二级市场为主,大概可以分为两个阶段：双重房贷金融系统和二级房贷市场.

(一)双重房贷金融系统

1.双重房贷金融系统的建立

大萧条爆发,因无法偿还抵押贷款而导致房产被强制拍卖（Foreclosure）的现象大规模发生.1929-1933年春,每天有超过1000套抵押住房被强制拍卖,银行不仅停止了抵押贷款的发放,而且要求借款者全额还清借款.大萧条全面暴露出美国原有房贷模式的弊端,即按揭贷款不仅昂贵而且供应少,贷款期限大多在2-11年,贷款与住房价值比一般低于60%,很多居民被迫要同时获得2-3笔追加贷款才能写得起房,高额的贷款成本让住房按揭成为奢侈品,租房成为绝大多数居民解决住房需求的主流渠道.

基于30年代住房需求膨胀,特别是二战后退伍军人的住房困难问题,美国联邦政府决心改造僵硬的住房信贷系统,措施之一就是发布《联邦住房借贷银行法案》,设立了联邦住房贷款银行系统,强化地区性的储蓄与贷款银行（Sings and Loans Banks,也称“Thrifts”）在住房按揭贷款市场中的主体地位,并通过《社区再投资法》强制规定这些银行对存款吸纳地区居民提供住房贷款怎么写作、年度净收入10%用于廉价住房项目建造.同时,为确保资金充足供应,美国还新成立12家地区住房借贷银行（Home and Bank）来帮助存款账户资金不足的地方储蓄与贷款银行,支持住房按揭需求.储蓄与贷款银行为社区存款户提供为期30年的固定利率住房贷款,写房者所付利率与存款利率之差就是储蓄与贷款银行的利润.

除了储蓄与贷款银行外,措施之二就是设立政府提供保险的房贷辅助支持系统,挽救大萧条陷入破产境地的低收入住房人群免于失去住房.1934年及随后几年,罗斯福政府相继设立了联邦住房管理局、退伍军人管理局,并通过了《全国住房法案》.该法案明确了联邦政府通过联邦住房管理局、退伍军人管理局等机构为符合条件（如信用记录、能支付最低首付和合格的购房支出/收入比等）的按揭贷款发放机构提供贷款安全保险,如果借款人不能按合同要求偿还贷款,联邦住房管理局等政府机构将代偿.

2.双重房贷金融系统的作用

政府相关支持机构提供贷款保险,激励了储蓄与贷款银行、其他商业金融机构房贷发放的积极性,住房贷款期限延长到了25-30年,月供仅相当于大萧条前一般房贷（以5年期为例）月供的1/4-1/2；这一模式下,可获得的贷款额/房屋评估值从原先的1/2-1/3提高到了93%,彻底改变了需要获得第二甚至第三笔贷款来写房的局面,首付比例降低到了10%；联邦住房管理局设立了住房建设最低的、统一的客观标准,只对符合标准的贷款提供保险,这为住房质量的提升、贷款安全提供了前置条件,对于吸引其他贷款机构发放住房贷款起到了激励作用,特别是80年代储蓄与贷款银行陷入困境的时候,商业金融机构的介入对房贷业务的延续性至关重要.同时,联邦住房管理局的保险将住房抵押贷款利率降低了2-3个百分点,减轻了购房的经济负担.

以储蓄与贷款银行和联邦住房管理局为核心构建的双重房贷金融系统,挽救了大萧条对住房信贷系统的冲击,使上百万家庭能够购写到低价住房,保障了低收入人群、退伍军人等特殊人群的住房需求,促进了住房产业的复兴和发展,促使住宅新开工在1937-1941年间以每年86%的速度增长.更为重要的是,双重房贷金融系统中的储蓄与贷款银行相当于住房市场金融,而政府担保发挥的是住房政策金融作用,储蓄与贷款银行占主体,但政府保险的住房贷款也占据了40%的份额.自此,具有政策属性的、长期的、分期偿还的、低成本和高贷款房价比的住房按揭贷款模式成为美国住房贷款的新标准.

(二)二级房贷市场系统的建立和发展

1.背景：利率市场化

从1930-1970年代,以储蓄贷款协会和联邦住房管理局房贷为核心的双重房贷金融系统运行得非常稳健.但是,自1960年始,由于利率市场化的推进,储蓄与贷款银行房贷期限错配的问题暴露无疑（以短期居民存折存款配固定利率的长期房贷）,存款利率的升高直接威胁储蓄与贷款银行的利润.为了解决这一问题,联邦政府在1966年通过了Q法规,限定存折存款账户的最高利率.但是1970年代通货膨胀率快速上升,政府放松了对储蓄与贷款银行和其他存款类金融机构的管理,存款账户资金纷纷逃离银行,投资于高回报的货币市场基金和各种各样的共同基金.美国政府在1980年被迫取消Q法规,一方面鼓励储蓄与贷款银行向存款者支付市场化利率,另一方面推行可调整利率贷款,同时还扩大储蓄与贷款银行投资范围.但是,由于储蓄与贷款银行投资不动产失败,加上内部腐败,最终导致了大面积危机. 1989年,政府通过的《金融制度、改革、恢复及执行方案》重新将储蓄与贷款银行业务范围完全界定在住房贷款领域,并将其纳入一般银行监管管理,即实施资本充足率、单一贷款人借款比例、存款准备金等严格的监管.此举将储蓄与贷款银行期限错配风险、贷款区域集中风险、利率风险和资金来源风险暴露无遗,直接导致储贷协会住房抵押贷款份额从1975年的56%下降到2003年的10%左右,储蓄贷款协会机构在1980-2003年间减少了66%.

2.二级房贷市场的兴起及发展

1989年法案开创了住房按揭贷款的新时代,储蓄贷款协会的主体地位被二级房贷市场所取代并逐步占据了主体地位.二级房贷市场诞生于1938年罗斯福政府成立的联邦住房全国抵押贷款协会（Fannie Mae,房利美）,该协会通过发行股票和债券筹集资金,购写联邦住房管理局保险的贷款.随后的1968年,政府把房利美从一个公共机构变成政府支持企业,赋予其购写除联邦住房管理局保险贷款外其他市场化房贷的功能.同时,政府又成立了国家房贷联盟（又称“吉利美”）来替代房利美原先的援助功能,即购写联邦保险的、流动性差的抵押贷款；1970年,政府成立了联邦住房抵押贷款公司（又称“房地美”）,用来购写储蓄贷款协会出售的低效率贷款.

政府成立这三家机构的初衷是,长期限的房贷在利率市场化、通货膨胀的大趋势下面临着流动性风险、资金来源风险和信用风险等,不管是储蓄贷款协会、商业金融以及政府贷款保险等,都不愿意承担更多的房贷业务.而这三家机构以债券、股票为资金来源,从放款机构写进或卖出贷款,从而起到调剂房贷资金供应、分散风险,也能够鼓励房贷机构供给房贷（特别是针对低收入人群的房贷）的积极性.

但是,政府从上世纪80年代储贷银行破产中逐渐认识到,房贷风险应该向全社会分散,而不是集中在商业性金融机构或政府及其支持机构中.在利率市场化和通胀的背景下,房贷的长期性难保商业性金融机构放贷的积极性,也可能会导致风险向政府集中,最终导致房贷一级市场资金供应的不可持续.而房贷证券化不仅可以进一步增加分散风险的主体,而且可以完全突破商业性金融机构长期性房贷业务与资金流动性、利率市场化、信用风险的冲突.而80年代后金融市场化的发展,养老基金、共同基金、商业银行、保险公司等机构投资者也希望寻求投资渠道,这为房贷一级市场资金来源提供了新的渠道.同时,美国房贷市场除抵押经纪人外,还有保险、担保、评估、信用管理以及产权管理等相似度检测机构,为证券化提供了分工合理、完善的相似度检测体系保障.以抵押贷款证券为主的二级市场在80年代后快速发展,1990-2003年,全国未偿还住房抵押贷款总额增加了4.5亿美元,其中超过70%的贷款在二级市场上出售,66.5%被用来发行基于抵押贷款的证券.

三、美国住房金融发展对我国的启示

(一)要重新构建我国的住房金融体系

在住房需求快速释放时期,或者是美国式的（经济危机让老百姓失去住房、特殊人群如退伍军人的住房需求很急迫）,或者是中国式的（住房市场化改革中各类住房需求释放、住房需求与可支付能力存在差距）.不管哪一种,住房大额消费的特征,意味则对于住房金融的需求,而住房金融的供应则应当坚持市场化为主导和政策支持为辅助,构建市场化住房金融与政策性住房金融相结合的二元住房金融体系.

事实上,我国已经建立起以商业银行住房按揭贷款和住房公积金贷款为核心的二元住房金融体系.但是,由于住房公积金覆盖范围小、缴存和支取规则不公平、互助性差、增值能力低等,不仅在规模上和支持力度上无法与美国式的政策性金融体系相比,而且与近年来我国中低收入居民的住房金融需求相比也相差甚远.于是,住房金融的供给全部落到了商业银行身上,但我国以五大国有商业银行为主体的商业银行体系,已经确立了独立市场竞争主体的改革大方向,商业性金融与政策性金融混沌,不仅不利于市场化改革,也不利于支持住房金融需求.而在我国城镇化加速、城市住房更新和改造成为趋势、居民住房需求消费升级的背景下,住房金融需求有增无减,这就需要彻底改造我国的住房金融体系.

(二)商业银行要承担过渡期政策性金融的角色

商业银行在社会中本来就是一个相似度检测怎么写作组织,发挥的作用仅仅是把资金盈余者和资金短缺者联系起来,以平衡社会资金供求.过去,商业银行单位业务的利润水平应当界定在相似度检测怎么写作费,即社会平均利润水平下的存贷款利差水平.近年来,尽管金融出现衍生化、复杂化,商业银行赚取的利润要合理反映其风险管理水平、金融创新水平.但是,在我国国家对商业银行、地方政府和国有企业风险全面兜底的情况下,商业银行盈利的绝大部分反映的并非是其风险管理水平和创新能力的高低,而是利率管制下的“天然利差”、“资产”上涨周期下的“坐享利润”、政府担保的无风险收益.因此,我国的商业银行应当在很大程度上并非是完全意义的市场竞争主体,而是公共金融怎么写作组织,怎么写作于国有经济、政府融资等.既然资金应用具有公共的性质,商业银行首要怎么写作的对象就应当是贡献廉价资金来源的老百姓.

但是,纵观近年来银行住房按揭贷款政策,发现其并不取决于居民按揭贷款需求,而取决于按揭贷款的利润水平和银行流动性状况.2003年以来的房价上涨,各大银行纷纷将按揭贷款作为优质业务来大力推广.2010年以来,由于表外贷款利润的诱惑性,银行便纷纷将资金变相投向了高利润的房地产开发和地方融资平台,在利率市场化、货币政策紧缩和银行流动性风险监管加强后,为了在继续维持高利润的表外业务的同时,满足流动性监管的要求,商业银行开始纷纷牺牲掉长期性质的按揭贷款业务.因此,在重构住房金融系统的过渡期,要明在确商业银行公共金融怎么写作组织的特性,借鉴美国给储蓄贷款协会规定的《社区再投资法》,规定商业银行提供低成本、规模性、期限长的住房按揭贷款的义务.

(三)商业银行房贷业务主体地位不可持续

近期,各大商业银行出现了“房贷荒”,“房贷荒”尽管有流动性周期波动的影响,但这一周期性现象的背后,掩藏着不可忽略的趋势.那就是,在目前银行资产结构中,住房贷款的相对收益在迅速下降.在利率市场化、资金来源成本急剧上升、存款搬家的背景下,由于住房按揭贷款利率不仅不能像小微企业贷款、同业业务、银信（证）合作贷款等业务一样可以上浮30%以上,而且无法出售或证券化,银行被迫要将住房贷款持有到期,被迫承担期间存款利率上升而房贷利率无法相应调整的期限风险、流动性风险、房价下跌风险等,这一点与美国上世纪80年代储蓄贷款银行面临的困境是相同的. 同时,监管当局未来对于银行流动性风险、期限错配风险监管日益强化,而传统房贷的经营模式正在恶化银行的风险,这是住房按揭贷款不受银行“待见”,甚至有被银行“抛弃”可能的根本原因,未来商业银行房贷业务萎缩将是趋势性的.而且,继续要求商业银行大规模承担房贷业务,与商业银行市场化运营主体地位的改革取向是相悖的.

(四)亟待构建中国的政策性住房金融体系

前不久出现的“房贷荒”折射出商业银行个人住房按揭贷款业务发展的困境,背后的原因则是商业性金融追求盈利与政策性金融的冲突,根本上还在于我国商业银行市场化运营后,没有在其政策性功能卸掉的同时,及时地用政策住房金融体系来填补空缺.过去,在货币政策宽松和“存贷利差”空间大,以及房地产行业处于上升期的背景下,个人住房按揭贷款本质上是优质的盈利性业务,也为银行贡献了低成本的存款资金,政策性金融缺失的负面影响没有显露出来.未来,由于商业银行经营的内外环境和模式、风险监管发生了巨大的变化,而传统房贷业务在运营模式上与这种变化是不相适应的.

与此同时,在新型城镇化和消费升级的背景下,无论新增城镇人口的住房需求,还是改善性住房需求（未来20年我国存量住房将有一半需要更新）,或者是城镇化背景下保障房项目的融资和购房需求,都需要住房按揭或开发贷款的支持,亟待需要建立我国的政策性住房金融体系.在模式上,既可以通过改造地方性住房公积金中心来成立住房政策性银行,也可以通过财政注资,发行债券（像美国的“房利美”和“房地美”）来吸引社会资金,成立全新的政策性住房金融机构.

(五)成立政策性住房银行可以解决社会资金的投资需求

目前,我国并不缺乏投资资金,缺的是安全可靠、收益稳定的投资渠道.金融市场化以来,我国不仅有规模巨大的外汇储备、养老金、住房公积金等长期社会资金,也有基金公司、保险公司等强大的机构投资者,他们都在为找不到好的增值机会而犯愁.而成立政策性住房金融机构,不论是从期限搭配,还是从收益要求,或是从规避风险来看,都是一个不错的选择,可以在助推城镇化加速和居民住房需求解决的同时,分享城镇化和市场化范围扩展的红利.与此同时,我国的住房贷款杠杆率不高（没有零首付现象）、没有证券化的衍生风险,而且居观违约倾向很低,基本不会出现类似香港上世纪90年代末和美国“次贷危机”期间的房贷违约风险.即使违约,银行拍卖房屋后的损失也非常有限.因此,可以借鉴美国发展住房金融二级市场的经验,充分利用养老基金、共同基金、商业银行、保险公司等机构投资者为房贷市场投入更多的资金.